Пока на рынке затишье, но уже в скором времени проблема «неплатежей» и «плохих долгов» станет актуальной – мы увидим волну банкротств и дистрессовых сделок.

Эту тему обсуждали эксперты в ходе круглого стола «What's next: Все ли активы проблемные?», организованного компанией IM Events.

По словам Анны Битти, директора отдела по реструктуризации бизнеса PricewaterhouseCoopers, существует множество схем реструктуризации долгов. В теории это выглядит несложно, другое дело, как это реализовать на практике. Ни девелоперы, ни кредиторы не хотят идти навстречу друг другу. Недостаток активности это только подтверждает.

В качестве примера г-жа Битти привела корпорацию Mirax Group, которая уже полгода ведет переговоры о реструктуризации своих долгов с российскими и западными банками, однако достичь желанных целей не может. Об этом косвенно свидетельствуют объекты, недостроенные компанией.

На рынке все еще есть разрыв в ожиданиях, однако давление, которое испытывают заемщики со стороны кредиторов, по мнению г-жи Битти, сделает их более сговорчивыми. Еще один интересный вопрос – когда это произойдет.

Управляющий директор, глава управления инвестиционно-банковских услуг «Ренессанс Капитал» Йеппе де Боер, обратил внимание на особые правила игры, царящие на рынке России. По его мнению, российские банки продолжают поддерживать девелоперов, выполняя скорее всего политическую волю сверху. Именно по этой причине не исключено, что проигравшей стороной окажутся кредиторы, а не заемщики. Этим, по словам Йеппе де Боера, российский рынок отличается от западных – там кредиторы очень быстро «расправляются» со своими должниками. Еще одна особенность отечественного рынка недвижимости – огромное количество недостроенных объектов. Для их реализации требуются дополнительные затраты.

Мнение о том, что именно российские банки с государственным участием меньше всего склонны банкротить заемщиков, поддерживает и Иван Губочкин, вице-президент, глава отдела инвестиционно-банковской деятельности «ТройкиДиалог». «Эти банки как раз идут по пути компромиссов», – заметил он.

Даже если девелоперы вернут вместо денег ключи от недвижимости, то банки не будут спешить избавляться от таких активов. «Большинство банков не готово к списанию долга, они не хотят продавать активы ниже стоимости выданного кредита», – утверждает директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов.

Однако проблемные активы могут стать серьезной головной болью для банков на фоне второй волны банковской ликвидности, которую «обещает» министр финансов Алексей Кудрин. Тем более что любой успешный объект может перестать быть таковым в одночасье. «Арендные потоки продолжают оставаться нестабильными, – говорит управляющий партнер Fleming Family & Partners Олег Мышкин. – Уже в скором времени я ожидаю дефолты операторов в торговых центрах».

Хотя оптимисты уверены, что в будущем возможен кризис только отдельных банков, на балансе которых «повиснут» некачественные активы, а не всей системы. «Далеко не все банки рассматривают девелоперские активы как стрессовые и негативные, – утверждает генеральный директор УК «Эверест Эссет Менеджмент» Иван Гелюта.

– Если речь идет о качественных объектах, то банки их поддержат. Они скорее обеспокоены созданием управляющей структуры для таких непрофильных активов». То, что банки не знают, как управлять проектами в сфере недвижимости и что делать с менеджментом должников, подтвердили и другие участники встречи. Хотя рынок уже знает случаи, когда банки внедряли в менеджерскую структуру должников своих «смотрящих».

Много вопросов вызывает тема новых очагов строительства. Здесь мнения экспертов разнятся, хотя надо понимать, что это представители разных секторов. Инвестор Олег Мышкин особого оптимизма в отношении ближайшего будущего рынка недвижимости не излучал: «Никаких новых девелоперских проектов в ближайшее время не будет. Условия проектного финансирования не позволят инвесторам рассчитывать на приемлемые доходы, тем более что сегодня можно приобрести девелоперские проекты по себестоимости. Когда квадратный метр в офисах класса А выставляется за $2,5 тыс. – это драматичная ситуация».

Алексей Новиков, генеральный директор девелоперской компании Parkridge, напротив, полагает, что возникнут новые очаги строительства, например, это могут быть проекты под конкретного заказчика. Самым опти мистичным был Андрей Лукьянов, генеральный директор компании «ТС Девелопмент», который заявил, что никакого кризиса недвижимости он не видит, есть только кризис финансовый. Девелоперам еще строить и строить, полагает эксперт, напоминая, что в стране остается дефицит жилой и торговой недвижимости. О том, что для этого должны поменяться правила игры и цены пойти вниз, участники круглого стола уже поговорили в кулуарах.

Волнующая всех девелоперов тема – стоимость подключения к сетям. Власти, напомним, еще год назад заявляли о желании помочь девелоперам, но пока никаких сдвигов в лучшую сторону не наблюдается. «Дешевле это не стало, – соглашается Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis, Россия и Украина. – Однако спрос настолько снизился, что бюрократы долго не продержатся, они вынуждены будут опуститьценники вниз».

Не исключено, что ситуация с кредитованием девелоперских проектов в скором времени улучшится. По крайней мере так считает Йеппе де Боер. По его словам на Сбербанк давят сверху, чтобы тот наращивал портфель кредитов. «Уже через полгода рынок может почувствовать результат», – уверен эксперт. Кроме того, банки заработали на девальвации рубля, значит, деньги у них есть. «А понять, что на кредитах можно заработать, они смогут в самое ближайшее время. Стоимость кредитования останется на уровне 20%», – заявил один из участников мероприятия.

Источник: Commercial Real Estate