Анна Козловская, старший юрист консалтинговой компании «Перспектива»
Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива»

Пытаясь остаться на плаву, многие арендаторы оптимизируют расходы и требуют от арендодателей снижения арендной платы под угрозой досрочного освобождения помещений. Понять их можно. Но как быть собственнику, у которого свои обязательства, платежи по кредитам и другие расходы? Каковы его права и возможности в такой ситуации?

Если в договоре аренды предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть контракт, то единственное, за что можно зацепиться для его удержания, – это соблюдение процедуры расторжения. Однако путь этот довольно рискованный.

В большинстве договоров аренды у арендатора нет права изменить или расторгнуть контракт в одностороннем порядке. При такой формулировке договора собственник находится в выигрыше. Юридически на время кризиса он обеспечил себе стабильное безбедное существование, так как суд не может обязать его снизить арендную ставку. Рассмотрим типовые модели поведения арендатора и возможные способыреагирования на них собственника.

• Арендатор освободил помещение, не получив вашего предварительного согласия

Нередко у арендаторов, которым не удалось договориться с арендодателем, сдают нервы, и в качестве последней меры они съезжают из арендуемого помещения, просто уведомив об этом арендодателя, но не получив его согласия. Если так поступил ваш арендатор и вы уверены в его платежеспособности, можно смело ждать окончания срока аренды и идти в Арбитражный суд. Там вы сможете взыскать неуплаченную арендую плату за весь срок аренды, а также штрафные санкции (по договору или по ст. 395 ГК РФ).

• Арендатор решил расторгнуть договор через суд

Арендатор может решить расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным законом. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

• Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Судебная практика досрочного расторжения договора аренды по данному основанию крайне скудна. К обстоятельствам создания препятствий в пользовании имуществом суд обычно относит физическое недопущение на арендуемую территорию сотрудников арендатора, отключение света, отсутствие водоснабжения, неработающий телефон и т. д. Лучше не использовать подобные методы, чтобы не ставить договор под угрозу. Но если это все же произошло, то нужно свести возможную доказательную базу арендатора к минимуму и ни в коем случае не писать писем типа «мы не пускаем вас в помещение, так как вы нам не платите». В этом случае вы даете арендатору козырь при разбирательстве в суде.

• Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ).

Данная норма – наиболее популярный аргумент арендатора в переговорах с арендодателями по досрочному расторжению. В качестве «недостатков» обычно приводят нарушение пожарных, строительных, санитарных и других норм. Общеизвестно, что соблюсти все правила и нормативы невозможно, поэтому любое помещение априори имеет нарушения. Однако, основываясь на своем опыте, можем сказать, что подобные аргументы действуют только на юридически безграмотных собственников, и данный путь расторжения договора аренды почти не имеет шансов в суде. Судебная практика в большинстве случаев не признает нарушения пожарных и подобных норм достаточным основанием для расторжения договора. Кроме того, арендатору предстоит доказать, что вскрывшиеся недостатки «не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора». Если арендатор пытается расторгнуть договор на этом основании, то расторжения договора можно не опасаться.

• Арендодатель не производит обязательный капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые отсутствуют в договоре, то в разумные сроки (п. 3 ст. 620 ГК РФ).

Судебная практика однозначно признает, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Однако неисполнение обязанности по проведению капитального ремонта еще требуется доказать, а понятие «разумные сроки» является оценочным. Если дело дойдет до суда, вам стоит позаботиться о составлении плана по капитальному ремонту здания, согласно которому он выпадает как раз на срок окончания договора аренды плюс пару лет, поэтому обязанность по ремонту еще не наступила. Можно также привлечь экспертную организацию, которая даст заключение о том, что необходимости в капитальном ремонте в ближайший год нет.

• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4 ст. 620 ГК РФ).

К таким обстоятельствам судебная практика относит пожары, различные аварии и расторгает договоры аренды. Это уже дело случая.

• Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Четкого понятия «существенное изменение обстоятельств» не существует, оно является оценочным, и его определение отдано на усмотрение суда. Судебная практика по этому вопросу противоречива: можно найти взаимоисключающие решения. Если арендатор пытается убедить вас расторгнуть договор по этому основанию, то можно дать ему почитать судебные решения, в которых указано, что, например, не признается существенным изменением обстоятельств резкое повышение курса иностранной валюты (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.01.2007 № Ф04-8719/2006(29809-А75-16) по делу №А75-2991/2006) и изменение экономической ситуации в стране (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2008 №Ф04-6462/2008(14573-А67-12) по делу №А67-870/2008; постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2006 № Ф09-4256/06-С3 по делу № А07-41142/05-Г-ВМХ). Если же арендатор все-таки обратится в суд, то ваши шансы можно оценить как 50х50.

Если арендатор начинает требовать расторжения договора под любыми предлогами, необходимо проверять, насколько сильны его правовая позиция и доказательственная база. Чтобы отбить у арендатора желание судиться с вами, имеет смысл в переговорах объяснить ему, что дело бесперспективно и, кроме того, что арендатор потеряет время, ему придется оплатить ваши расходы на юристов. Демонстрация судебных решений, статьи 110 АПК РФ, а также договора на оказание юридических услуг между вами и вашими юристами с размером гонорара 200 тыс. рублей за одну инстанцию обычно сильно отрезвляет арендаторов. Фактически присужденная судом компенсация ваших расходов на юриста обычно не превышает 30 тыс. рублей, но об этом знают специалисты по арбитражу, а не ваш арендатор.