Весной прошлого года девелоперская компания «Снегири» собиралась провести IPO, но кризис помешал этим планам. Зато осенью, в разгар биржевого краха, одним из акционеров компании стал Роман Абрамович. Правда, денег это самой компании не принесло, но генеральный директор «Снегирей» утверждает, что в срочных вливаниях компания сейчас и не нуждается. О новом акционере и планах развития «Снегирей» Сергей Демин рассказал в интервью «Ведомостям».

Биография

Родился в 1968 г. в Щелкове Московской области. В 1990 г. окончил МГИМО МИД СССР по специальности «журналист-международник», до 1993 г. – редактор в Главной редакции международных связей АПН

1993

работал в СП «Инэкс», а затем в СП «Пиннекл мир инвест»

1998

вице-президент нефтяной компании «Эвихон»

2001

заместитель гендиректора «Югранефти»

2002

гендиректор Московского нефтеперерабатывающего завода

2003

гендиректор «СТ групп регион»

2008

гендиректор ЗАО «Снегири девелопмента»

ЗАО «Снегири девелопмент» Девелоперская компания

Выручка (2008 г.) – $133 млн. Основные акционеры: Александр Чигиринский (60%), компании Романа Абрамовича (16%), Теймураз Мардахиашвили (13%). В 2008 г. компания «Снегири девелопмент» построила около 100 000 кв. м жилья: в Москве – 41 000 кв. м совместно с AFI, в Сочи – 19 000 кв. м и в Ростове – 35 000 кв. м.

— Как компания «Снегири девелопмент» переживает кризис?

— В компании мы сократили персонал примерно на 30%, т. е. сделали то же самое, что и остальные. Вместо трех зданий мы переехали в два, одно сдали нефтяной компании. Запретили перелеты бизнес-классом, упразднили персональные автомобили, зарплату топ-менеджменту понизили на 15%. Это естественная реакция на кризис: самое простое, что можно сделать,— сократить управленческие расходы.

Не могу назвать нас прорицателями, мы так же, как и все остальные, не могли полностью предвидеть и предполагать, что будет, особенно в мировом масштабе. На самом деле первые признаки кризиса появились еще в IVквартале 2007г., когда начались проблемы с получением проектного финансирования для строительных проектов. Для меня это третий кризис, который я переживаю: два российских и кризис в Японии, когда я там работал в 1991-1992гг. Он начинался абсолютно так же, и то, что было там, я накладывал на ситуацию в России, и в целом мы понимали, к чему все идет. Да, мы не знали масштабов, мировых последствий, тем не менее в какой-то степени мы оказались готовы к кризису.

— Каким образом?

— Мы однозначно отказались от ряда дорогостоящих приобретений и от дополнительных банковских кредитов, которые были связаны с этими приобретениями. Думаю, анализ ситуации нам сильно помог, и сегодня наша группа среди девелоперов наименее обременена долгами. Их около $200млн, и это мало, учитывая стоимость наших активов. Так, на 30июня прошлого года эта стоимость достигала более $3млрд, последняя наша оценка— $1,7млрд (оценка Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko в феврале).

— Для чего вы проводите оценку?

— Мы оценку проводим регулярно, так как у нас есть кредит в Credit Suisse— $162млн. Это был бридж-кредит на нужды компании накануне IPO, которое мы планировали на май 2008г. От идеи размещения мы тоже отказались, так как кризис на Западе уже начался и справедливую оценку компании мы бы не получили. А делать IPO ради IPO— чтобы получить деньги,— слава богу, у нас такой необходимости не было.

— Если вы заметили признаки кризиса, почему активно продолжали готовиться к IPO?

— К IPO мы готовились с лета 2007г., естественно, мы прошли огромный путь и хотели довести его до конца. Ведь IPO— это не просто выход на биржу, а целый комплекс мероприятий, которые позволяют структурировать компанию и привести бизнес к прозрачной западной модели. Хотя мы размещение не провели, я считаю, что потраченные усилия и деньги не пропали даром— компания стала другой. В результате подготовки мы перешли на международную отчетность, объединили московскую и региональную компании.

— Что представляла собой компания до подготовки к IPO и что сейчас?

— До осени 2007г. фактически было два холдинга. «СТ групп» занималась московскими проектами и существовала с 1991г. В Москве компания построила достаточно много офисов и клубных домов, но за ее пределами была неизвестна. В 2003г. была создана компания «СТ групп регион», которая стала заниматься только региональными проектами. В обеих компаниях были разные акционеры. Перед IPO было принято решение привести их к единой акции и создать единую компанию «Снегири девелопмент».

— Кто были акционеры в прежних компаниях?

— После 2002г. Шалва Чигиринский вышел из состава акционеров «СТ групп», и основным совладельцем стал Александр Чигиринский (66%). Что касается «СТ групп регион», то 50%компании принадлежало «СТ групп» и 50%— фирме, аффилированной с Игорем Нестеренко.

— А до 2002г. как делился акционерный капитал?

— Основными владельцами были братья Александр и Шалва, которым принадлежал контроль. Насколько я помню, у Шалвы было 48%. В компании были другие акционеры, но они на протяжении времени менялись.

— Почему братья разошлись в 2002г.?

— До 2002г. семья также занималась нефтяным бизнесом— это компания Sibir Energy (объединяла «Эвихон», «Югра-нефть» и «Магму»), в которой братья были партнерами. Когда в 2002г. у них возникли разногласия по поводу дальнейшего развития нефтяного бизнеса, они разошлись: Шалве Павловичу перешел контроль над холдингом Sibir Energy, а Александру Павловичу— «СТ групп».

— Они, насколько известно, рассорились из-за размывания доли Шалвы Павловича в «Югре»?

— Нет, это принципиальный вопрос: братья разошлись в 2002г., а известные события в «Югра-нефти» произошли в 2004г. Потом еще продолжительное время Шалву связывали с компанией «СТ групп», и это стало одной из причин ребрендинга. Мы поняли, что бороться с этим невозможно— у всех все смешалось: часть компаний Шалвы Чигиринского также носила похожее название.

— А что означала аббревиатура СТ?

— В 1989г. Шалва Павлович начал сотрудничать с немецким банкиром Штоком— это первые буквы их фамилий.

— Почему было выбрано название «Снегири»? Привлекали ли вы ребрендинговую компанию?

— Для разработки мы привлекли известную английскую компанию Identica. Они разработали варианты названий и новый логотип. Вариантов было очень много, как это всегда бывает в таких случаях, решение пришло случайно. Один из близких друзей Александра Чигиринского прочитал написанную на английском языке фамилию Чигиринского на русский манер, получилось почти «снегири». Название всем понравилось.

— Правда ли, что структуры Романа Абрамовича стали акционерами группы «Снегири девелопмент»?

— Компания, аффилированная с Millhouse Capital, осенью прошлого года выкупила долю, принадлежащую ранее структурам Игоря Нестеренко,— около 16%.

— Почему Игорь Нестеренко решил продать свою долю? И чем Абрамовича заинтересовала компания?

— Я не хотел бы комментировать взаимоотношения акционеров— я этого просто не знаю. Между Александром Чигиринским и Романом Абрамовичем всегда были добрые отношения, наверное, это тоже сыграло свою роль.

— Как сейчас распределяются доли в компании?

— Основной акционер— Александр Чигиринский (60%), у структур Абрамовича— 16%, Теймураз Мардахиашвили владеет 13%, есть еще два акционера с небольшими пакетами.

— Новый акционер уже принимает участие в управлении компанией? Делает финансовые вливания?

— На уровне акционеров, безусловно, идет общение. Лично я никакого вмешательства в оперативную деятельность компании не чувствую. Что касается какой-либо финансовой помощи, слава богу, мы пока в этом не нуждаемся.

— Он ввел своего представителя в совет директоров компании?

— Думаю, это произойдет в ближайшее время после годового собрания акционеров.

— Можете назвать сумму сделки?

— Мне она неизвестна.

— Какая сейчас структура компании?

— Есть кипрская холдинговая компания S&T Equity, которая контролирует и управляющую компанию, и проектные. «Снегири девелопмент» является управляющей компанией по отношению ко всем проектам, мы сейчас ничем по прозрачности не отличаемся от публичных компаний.

— Правда ли, что Шалва передал свои девелоперские проекты под управление Александру?

— В этом вопросе очень много путаницы. То, что они помирились,— это правда. Никакие проекты под управление нашей компании Шалва Павлович не передавал. Правда то, что один из наших менеджеров— заместитель финансового директора Андрей Скубченко возглавляет Russian Land и занимается реструктуризацией этой компании. Насколько мне известно, ни один из проектов Russian Land не находится в активной стадии строительства, владельцем этой компании по-прежнему является Шалва Чигиринский, в каких-то проектах у него есть партнеры, как по гостинице «Россия» или «Новой Голландии».

— Планируете ли вы, что какие-то проекты перейдут к «Снегирям»?

— Я не исключаю, что «Снегири» могут выкупить какой-то проект— так же, как и любой другой инвестор. Конкретных переговоров нет— им нужно время как минимум до сентября для того, чтобы понять, что, собственно, у них есть. Что делать с долгами в этом холдинге, и уже потом принять решение, что делать с холдингом.

— На чем сегодня зарабатывает «Снегири девелопмент»?

— Есть офисные помещения, которые мы сдаем в аренду,— на сегодня самый большой наш актив— это совместный с Africa Israel комплекс «Четыре ветра». Комплекс сдан год назад, на 95%он заполнен первоклассными арендаторами— он дает стабильный доход. В нем зарегистрирована максимальная арендная ставка по Москве— 1600евро за 1кв. м. У нас есть четыре здания в Большом Палашевском переулке и два офиса на Долгоруковской и в Подколокольном переулке, также есть коттеджный поселок «Сетунь» на углу Минской и Мосфильмовской улиц. У нас есть проекты в области жилой недвижимости в Москве: в «Четырех ветрах» осталось около 15квартир. Есть проекты в регионах. Нам в какой-то степени повезло, что к моменту кризиса многие наши проекты были в финальной степени готовности. Не потому, что мы самые умные,— наверное, нам тоже должно было когда-то повезти.

— Вы не снижали аренду в офисах?

— К счастью, нет.

— А цены на жилье?

— Безусловно, мы даем скидки, но демпингом, как некоторые девелоперы, не занимаемся. Мы стали гибче и по условиям рассрочки. В «Четырех ветрах» до кризиса минимальная цена была $12000за 1кв. м, в феврале— марте— $8000, в рублях цена практически не изменилась. Сейчас спрос увеличился, и цены в $8000, конечно, уже нет. На сочинский рынок повлиял не только кризис— там еще и постолимпийское похмелье, и цены стали падать гораздо раньше: общая коррекция в долларах составила 50%. На сегодня готового продукта у нас на $700млн, это без учета офисов. Самый большой резерв— в поселке «Рублево-2» (134коттеджа на 22га лесной территории), где продажи мы еще не начинали.

— Но ведь сейчас загородка продается труднее всего?

— Уникальность проекта в том, что его сложно назвать просто загородным жильем. Он еще и находится в нише основного жилья— это угол кольцевой автодороги и Новой Риги. До «Москва-сити» без светофоров добираетесь 15минут. Думаем, что большинство покупателей будут рассматривать его как единственное жилье.

— С какими показателями вы закончили прошлый год?

— Выручка с продаж жилья составила $103млн. Кроме того, доход от аренды офисов— около $30млн в год.

— Судя по вашему денежному потоку, денег на развитие новых проектов должно не хватать.

— Денег всегда не хватает. (Улыбается.)

— Неужели ни один проект не заморозили?

— Пока мы заморозили только один проект офисного комплекса в Новосибирске, остальные реализуются.

— На одном из совещаний мэра говорилось, что сроки ввода комплекса в «Москва-сити» будут перенесены.

— Не исключено, работы на этом объекте замедлены. В этом году планируем закончить и сдать торговый комплекс.

— Сколько жилья вы построили в прошлом году?

— Всего около 100000кв. м жилья: в Москве— 41000кв. м совместно с AFI, в Сочи— 19000кв. м и в Ростове— 35000кв. м. Заметьте, это не панельное жилье. Мы никогда не гнались за полями, чтобы строить миллионы квадратных метров панельных домов.

— Сейчас мэрия декларирует помощь строителям, обещает рассрочки арендных платежей. Вы не обращались?

— Мое глубокое убеждение: время, которое ты потратишь на вымучивание помощи от кого бы то ни было, лучше потратить на что-то продуктивное, заработать в это время деньги. Мы ни одной из этих программ не воспользовались и даже не пытались. У нас достаточно рентабельные проекты, которые даже в период кризиса нам позволяют себя нормально чувствовать. Хотя если будет что-то реальное, то мы рассмотрим.

— А как вы оцениваете эффективность госпомощи?

— Хотелось бы, чтобы обращали внимание не только на помощь банкам или компаниям, что даже в Америке мало к каким результатам приводит, а на стимулирование потребительского спроса. Например, то решение, которое было принято с автомобилями по стимулированию процентной ставки и т. д.,— можно сказать, что оно нерыночное, но оно эффективное. Потребитель, если вы ему даете возможность выбора, выберет наиболее здоровое и наиболее сильное, что есть на рынке, и поддержит своими деньгами. В этом и разница помощи и субсидий отдельным компаниям и глобального стимулирования потребительского спроса. Лично я считаю, что конкретные адресные меры на поддержку отдельных компаний, если это не стратегические предприятия,— неэффективны и никогда никому не помогали. Безусловно, что это может на какое-то время продлить чью-то ситуацию, так же как и смена акционера,— но не больше. Ведь что с того, что в некоторых компаниях сменились акционеры, разве проекты от этого стали более рентабельными? Дайте покупателю выбор— он сам найдет, где лучше дом, где лучше качество,— купит и простимулирует таким образом сильные здоровые компании.

— Стоит ли ждать волны банкротств строительных организаций?

— Безусловно, банкротства будут— без этого ни один кризис нигде и никогда не обходился. Потому что, чтобы кто-то выжил, кто-то должен уйти. Выживут те компании, у которых не очень большой долг относительно их активов и сами активы качественные.

— По-вашему, что такое качественный актив?

— Рентабельный. Если кто-то собирался на проекте заработать $200с 1кв. м и у него таких проектов на 10млн кв. м и есть большие долги— сегодня это не жильцы.

— А ваша компания сколько зарабатывает с квадратного метра?

— На порядок больше.

— Есть компании, квартиры у которых купили тысячи людей. Что будет с ними в случае банкротства этих строителей?

— Наверное, дольщикам должно помочь государство.

— Каким образом? Достроить дома?

— К сожалению, без этого вряд ли удастся обойтись. Но не надо делать это в рамках существующих компаний. Жилье в России— это некая базовая ценность. Иногда люди тратят последние деньги, чтобы приобрести жилье, и не помочь им было бы негуманно.

— Какой ваш прогноз по рынку недвижимости в Москве?

— Спрос на качественное элитное жилье будет расти. Дно в этом плане уже достигнуто, считаю, что осенью будет дефицит. По старым пятиэтажкам и девятиэтажкам дно еще не пройдено. Думаю, что дельта между этими двумя сегментами будет расти. Что касается рынка офисной недвижимости, ждать оживления раньше конца 2010г. не стоит. И это еще оптимистичный прогноз.

— Ситуация в Москве и регионах сильно отличается?

— В регионах в 80%случаев люди покупали для своих нужд— за исключением Сочи, где аналог московской ситуации. Поэтому, когда возник кризис, московская недвижимость пострадала больше— возникло большое количество предложения. Это и подкосило рынок. Насколько мы знаем, запасы инвестиционного жилья на рынке еще велики. В регионах спрос пострадал от снижения доходов и исчезновения ипотеки. Но глобального коллапса в тех регионах, где мы работаем, не произошло. Более того, мы считаем, что скоро возникнет дефицит жилья в регионах. Это обусловлено двумя факторами. Во-первых, когда в октябре 2005г. было принято новое законодательство о том, что все участки продаются на тендерах, года полтора-два на рынок вообще не поступало новых участков. Во-вторых, только-только местные администрации изменили свои процедуры— возник кризис и многие проекты просто остановились. Мне кажется, эти факторы наложатся один на другой осенью 2009г. или весной 2010г. и будет колоссальный дефицит жилья.

— Вы считаете, что к этому времени платежеспособный спрос восстановится?

— И спрос подрастет, и дефицит появится.

— А вам не кажется, что если еще сейчас простимулировать спрос, то цены вмиг взлетят?

— Такое возможно.

— Ваша компания первой начала продавать квартиры по 214-ФЗ. Не пожалели об этом?

— Мы первыми в РФ начали работать по этом закону, первые построили и распродали дом в Ставрополе, т. е. прошли весь цикл. По этому закону можно работать, хотя в нем есть недостатки, от которых, как мы надеемся, законодатели в ближайшее время нас избавят. Проблема в другом— в стране практически никто не работает по этому закону. Вопрос— зачем его принимали, если 90%застройщиков по нему не работают?

— Сейчас обсуждаются очередные поправки в закон. Вы участвуете в процессе?

— Может, это звучит самоуверенно, но я сомневаюсь, что у какой-то другой российской компании есть больший опыт применения этого закона,— мы зарегистрировали 1242договора. Но нас спросить об этом забыли.

— Какие планы по строительству на ближайшее будущее?

— В конце этого года мы планируем начать строительство элитного комплекса на углу улиц Минская и Мосфильмовская в Москве под названием «Снегири-ЭКО». Он будет возведен вместо коттеджного поселка «Сетунь», который принадлежит нашей компании. Мы также собираемся начать новый проект в центре Ростова-на-Дону и в Ялте. После окончания отделки торгового центра в «Москва-сити» начнем строительство офисного здания.

---