На рынке складской недвижимости ждут увеличения спроса, адаптированных складов и появления своего «миракса» - 24 сентября прошла 5 ежегодная конференция по рынку складской и индустриальной недвижимости, которую организовала компания Knight Frank.

По данным Knight Frank, в Московской области доля вакантных площадей составлет 9% (год назад -0,5%).Учитывая сегодняшние реалии, это не так критично. Однако в регионах ситуация уже другая. Есть города, где вакантными остаются 35% качественных площадей. Новые проекты заморожены, однако ряд объектов достраивается. В Московском регионе до конца года ожидается ввод в эксплуатацию 600 тыс. кВ. м площадей класса А( в 2008-м было заявлено 2 млн).В других регионах примерно 750 тыс. кв. м ( заявлено около 3 млн кв.м).Разрыв между ожиданиями и реалиями впечатляет. «Спрос на качественные площади упал в несколько раз, мы все немного переоценили этот рынок», - сошлись во мнении участники дискуссии. По мнению директора по развитию бизнеса FM Logistic Jean-Lous Nault, слишком много площадей появилось на момент кризиса. Хотя сейчас, по его словам, спрос потихоньку восстанавливается.

Объём запрашиваемых площадей также снизился. В Москве средний размер заявки снизился с 7 до 3 тыс. кв. м. В регионах – до 1-1,5 тыс.кв.м.

Изменилась структура спроса. Если раньше основными арендаторами были логистические операторы, то сегодня преобладают дистрибьюторы и торговые сети, говорится в презентации Knight Frank. Экспансию в регионы могут себе позволить лишь крупнейшие игроки, такие как X5 Retail Grop, «Ашан».

Анекдотичные ставки.

В борьбе за арендаторов собственники вынуждены снижать арендные ставки. Для многих проектов такая коррекция – серьёзный удар. Сложнее всего тем, у кого себестоимость строительства была выше, чем у конкурентов. В основном это касается объектов, построенных в конце 2008 и 2009 годах.

Как раз из-за удорожания стоимости строительных материалов и земли девелоперы, напомним, прогнозировали повышение средних ставок до $1590. Произойти это должно было в 2008- 2009 году. Сегодня в МО есть склады, которые сдаются и по $80.

В стремлении снижать арендные ставки исполнительный директор MLP Алла Соловьёва не рекомендует заходить слишком далеко, поскольку в проигрыше могут оказаться не только девелоперы, но и конечные пользователи. «Есть девелоперы, которые заключают сделки по анекдотичным ставкам, лишь бы получить хоть какой-нибудь денежный поток. Винить их сложно-такова стратегия выживания. Но не исключено, что вскоре они окажутся в ситуации, когда денежный поток не будет покрывать взятых обязательств. Конечные пользователи, которые сегодня арендуют дешево, рискуют получить обратный удар через год, когда ситуация на рынке, по нашим прогнозам, изменится. Ни один девелопер не захочет держать в портфеле плохой контракт, когда есть возможность заключить хороший», - рассказывает Алла Соловьёва.

Играя на понижение арендаторам не нужно заходить далеко, хотелось бы разумного баланса, подвёл итог этого выступления модератор дискуссии Роман Бурцев, партнер, департамент индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank.

О том, как сегодня чувствуют себя арендаторы, рассказал Юрий Петров, генеральный директор Santens Service Logistic: «Ни одна сторона не должна испытывать дискомфорт. Кризис научил арендаторов, и арендодателей быть гибкими и находить компромиссы. Мы пересмотрели условия с девелопером и теперь платим не доллары, а рубли. Договор составлен на пять лет, но предусмотрена ежегодная индексация. Если мы не сможем договориться о справедливой индексации, будет привлекаться консалтенговая компания в качестве третейского судьи».

«Не со всеми арендаторами мы садимся за стол переговоров, - говорит Алла Соловьёва. – Есть компании, у которых крайне тяжёлая ситуация (это в основном логистические операторы), они стоят перед выбором - уйти с рынка или стать банкротом. Тогда мы идём навстречу. Однако если приходит клиент и просит скидку, «потому сто всем дают», - к нему у нас другой подход.

О своих антикризисных мерах рассказал Олег Мамаев, исполнительный директор PNK, ещё один участник дискуссии. «Мы не заключаем договоры, которые могут нас обанкротить. Нельзя заключать договор в рублях, если у вас кредит в долларах. Нельзя фиксировать низкие ставки на длительный срок, если такие договоры не позволяют выполнять финансовые обязательства. Мы видим, что многие наши конкуренты идут на это. Пока я не слышал о громких банкротствах на нашем рынке: если нет финансового потока, то стороны договариваются, идёт реструктуризация кредитов. Но нельзя формировать свой портфель неудачными контрактами. Хотя понятно, как сложно оказаться на рынке сегодня с той себестоимостью, которая была год-два назад».

Помимо снижения все девелоперы готовы идти на другие уступки. Это и гибкость в условиях оплаты (уменьшение авансируемого периода, снижение депозита), и увеличение арендных каникул, и предоставление дополнительных опций (например, бесплатные парковочные места), и выполнение работ по техническому оснащению помещений, и частичная компенсация расходов на переезд.

«Говоря об уступках для арендаторов, важно учитывать, что большинство крупных комплексов являются инвестиционными проектами, то есть гибкость собственника зависит от условий инвесторов, кредитующих проект»,- говорит генеральный директор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов. Алла Соловьёва в этой связи заметила, что сегодня рынок не только арендатора, но и банкира - договариваться сложно и с российскими, и с западными банками. В дальнейшем мы увидим консолидацию рынка, будут , я уверена, в нашей отрасли и свои «мираксы», - полагает Алла Соловьёва.

Адаптированные склады

Несмотря на сложные времена, участники конференции сохраняют оптимизм. Не всё так печально, как кажется, сошлись они во мнении, ситуация постепенно выправляется, и спрос восстанавливается. «Показательно, что все последние реальные сделки прошли по хорошим ставкам. Это, конечно, не $150 и не $130 , это чуть больше $100, но и это хорошо»,-комментирует Олег Мамаев.

С участниками дискуссии соглашается и Виталий Антонов. « Сегодня мы действительно наблюдаем существенное оживление спроса, многие компании хотят улучшить условия работы. Можно сказать, что «рынок арендатора» перешёл от слов к делу. Кроме того, качественными складскими площадками стали интересоваться компании, ранее арендовавшие площади класса В, поскольку разница по ставкам нивелировалась».

В то же время эксперты сомневаются, что в ближайшее время мы увидим новые очаги строительства. Мешают проблемы с финансированием, нестабильность денежных потоков (сложно просчитать cash flow) и проблемы со спросом – на рынке сохраняется большая доля вакантны площадей.

«Новые проекты делать бесполезно, ни одному инвестору это не будет интересно до тех, пока не разрешится ситуация со спросам и аредными ставками, - говорит Алла Соловьёва,- поэтому в ближайшее время мы не увидим новых очагов строительства. Другое дело, что есть компании, которые обладают земельными ресурсами. Как только они почувствуют оживление спроса, то они могут начать новое строительство в рамках старого проекта».

Такой компанией как раз может стать PNK Group, однако Олег Мамаев утверждает,что не достраивает, а строит новые объекты, и для этих целей компания даже покупает новый земельный участок: «Принято считать, что нынешнее предложение будет поглощено спросом и ситуация выправится. Но мы забываем о том, что нынешнее предложение не самое качественное. Если сейчас построить и предложить арендаторам более качественные объекты, а такая возможность есть, то старые ещё несколько лет будут оставаться пустыми».

Что касается вопросов финансирования, то сегодня, по мнению специалистов, это не является неразрешимой проблемой. Банки сами заинтересованы во взвешенном кредитном портфеле, поэтому смотрят и в сторону складского сектора. «Банки будут искать наиболее стабильного и перспективного партнёра. Нужно стать таким, и финансирование будет. За то время, что я провёл на конференции, представители трёх банков предложили свои услуги. Правда, в долларах и под 14 %. Это сильно завышенная ставка. Но мы знаем, что стоимость финансирования -это не самая важная компонента себестоимости. Сократив срок строительства, управляя себестоимостью, можно добиться хороших результатов»,-говорит Мамаев.

Виталий Антонов уверен, что , несмотря на сложные времена, у девелоперов есть шансы привлечь финансирование и на очень выгодных, докризисных, условиях, если проект интересный и банки уверены в его потенциале.

Специалисты сходятся во мнении, что сегодня рынку нужны адаптированные склады-площадки, которые можно легко приспособить к реальным потребностям клиента. А вот у формата built-to-suit – это долгосрочный проект. Что касается уровня арендных ставок, то по мнению экспертов, в московском регионе он в среднем составит $100-110/кв.м в год. «Арендные ставки в целом по рынку понизились на 15%, и сейчас наблюдаем стабилизацию. Такая тенденция может свидетельствовать о том , что «дно» уже пройдено», - полагает Виталий Антонов. Так что компаниям, желающим снять площади по кризисным ценам, стоит поторопиться, считают эксперты. Не за горами время, когда дефицит на качественные складские площади вернётся.

Татьяна Прозорова
журнал REAL ESTATE #20(126)2009