Северо-Запад

Для рынка недвижимости Петербурга год 2009 был крайне непростым. Кое-кто уже назвал его «худшим годом в истории». В разных сегментах глубина падения отличалась, но проблемы были общими для всех. Падение арендных ставок, снижение спроса, сложности с финансированием– и, как результат, пауза в работе над новыми девелоперскими проектами. Вместе с тем представители делового сообщества черпают утешение в том, что могло быть гораздо хуже. Все volens nolens освоили новые правила игры и продолжили работу. Жизнь продолжается.

Офисы

На долю офисов выпали самые тяжелые испытания. Уже в IV квартале 2008 года рынок столкнулся с резким падением спроса. Арендаторы стали сокращать площади, часть компаний ушла с рынка. Заметив это, управляющие начали снижать ставки. Основное падение пришлось на I, II кварталы 2009 года. По оценкам Jones Lang LaSalle, с октября 2008 по январь 2009 года ставки упали на 20%. Сильное снижение как в рублях, так и в долларах наблюдалось в I квартале 2009 года (30% в долларовом исчислении), далее ставки падали на 6–7% в квартал в долларах (8–10% в рублях).

К весне все арендаторы (даже те, кто не испытывал серьезных проблем) заметили падение ставок и начали торговаться со своими «хозяевами». Одновременно все офисные «магнаты» осознали неизбежность снижения ставок и, опомнившись, начали активную кампанию по переманиваю клиентов. Это лишь усилило падение цен, так как, выяснив, какую ставку предлагает бизнес-центр новым клиентам, арендаторы шли к управляющим и угрожали отъездом. Бичом рынка стали частые переезды. По словам Андрея Пушкарского, коммерческого директора холдинговой компании «Империя» (бизнес-центры «Сенатор»), в целом около 80% всех компаний Петербурга в 2009 году изучали возможность переезда, ведя переговоры сразу с несколькими бизнес-центрами. В итоге около 30–40% арендаторов сменили расположение офисов. Остальные добились существенного снижения арендных ставок. Весна и начало лета – период наиболее активного перемещения арендаторов. Все эксперты рынка сходятся в том, что такого количества переездов не наблюдалось уже несколько лет.

Как отмечают в Colliers International, основной объем закрытых сделок в этом году произошел за счет ротации арендаторов. При этом большая часть помещений арендована в бизнес-центрах, владельцы которых вели агрессивную ценовую политику. «Новых» арендаторов в этом году практически не было. 90 из 100 сделок – это переезды, а прирост новых арендаторов составил всего 5 тыс. кв. м. Самый крупный переезд совершил WiMAX – оператор «Скартел» (торговая марка Yota), который перебрался из «Сенатора» на Васильевском острове в «Атлантик Сити» на Савушкина. Компания арендовала на пять лет 7,8 тыс. кв. м, заняв 9 из 27 этажей бизнес-центра.

Согласно опросу, проведенному Praktis, вакантные площади есть в 97% объектов. Средний уровень вакантных площадей – 16,1% от арендопригодной площади объекта. Ради привлечения арендаторов управляющие не только снизили ставки и перевели их в рубли, но и стали включать в цену гораздо более широкий перечень услуг. По словам Лилии Еременко, координатора по работе с арендаторами ЕКЕ (Pulkovo Sky), теперь в ставку включаются эксплуатационные расходы. Многие офисы предлагаются с отделкой, что раньше было редкостью.

К осени 2009 года участники рынка стали проводить более взвешенную политику. В III квартале даже наметилась тенденция стабилизации ставок. По данным «БТК-Девелопмент», несмотря на то что в целом уровень спроса на офисную недвижимость остался на невысоком уровне, падение ставок прекратилось, а в сентябре был зафиксирован рост на символический 1%.

При этом многие говорят, что падение ставок было бы неизбежным и без кризиса в результате перепроизводства: заявленные на ближайшие годы проекты были слишком масштабными. Этот кризис насыщения и привел давным-давно рынки стран Западной Европы к тем ставкам, которые сейчас устанавливаются в Петербурге.

Показательно и то, что практически никто из игроков не ушел с рынка. Исключение составляет разве что компания «Строймонтаж», которая подала заявление о банкротстве. Однако эксперты не исключают, что причина тому – обилие у компании жилищных проектов.

Стоит отметить, что за год объем рынка увеличился, хотя и не так сильно, как прогнозировалось. Проекты на ранней стадии были отложены. Если за 9 месяцев заявлялся ввод 836 тыс. кв. м, то реально запустилась лишь 321 тыс. кв. м. Более 300 тыс. кв. м, ввод которых ожидался в 2008 году, так и не увидели свет. Однако объекты, готовые на 50–80%, оказалось легче ввести, чем законсервировать. Таким образом, за 9 месяцев 2009 года объем предложения увеличился на 23% (до 1,16 млн кв. м, по оценке Praktis). Это усугубило конкуренцию на рынке и повлияло на падение ставок. По оценкам аналитиков, прирост офисных площадей в 2009 году может превысить 260 тыс. кв. м. Притом что объем завершенных сделок аренды офисных помещений класса А и В за 2009 год составляет всего 90 тыс. кв. м (данные департамента консалтинга Colliers International).

Согласно отчету LCMC, практически все объекты, введенные в 2009 году, представляют класс А или В. В сегменте класса С из новых объектов представлен только БЦ «Невская мануфактура» площадью 8 тыс. кв. м, что составляет менее 5% от введенных офисных площадей за период январь – сентябрь 2009 года. Тем не менее именно этот объект добился практически 100% заполняемости за счет сочетания низких арендных ставок и удачной локации.

Ритейл

По данным Colliers International, всего на рынке Санкт-Петербурга присутствует 148 крупных торговых объектов, совокупная общая площадь их составляет 3,8 млн кв. м, арендопригодная – 2,4 млн кв. м. Сегмент торговых центров по-прежнему доминирует: 72 торговых центра общей площадью 2,5 млн кв. м (GLA 1,66 млн кв. м). Jones Lang LaSalle оценивает объем качественной арендопригодной площади в Санкт-Петербурге в 1,27 млн кв. м, расположенных в 39 концептуальных ТК. Таков запас, который достался рынку от периода бурного роста. В 2009 году было введено только три объекта: ТК Cruise (22 тыс. кв. м, девелопер – «Невский Альянс»), ТК «Рыбацкий» (10,8 тыс. кв. м, девелопер – ООО «Кром») и вторая очередь ТК «Феличита-Пионерская». Анонсированы к вводу в эксплуатацию еще четыре: ТК «Аура», ТК «Смайл», МФК «Невский Плаза» и ТК «Хорошая жизнь» (общая площадь этих объектов – 62 тыс. кв. м).

Существующим игрокам пришлось приспосабливаться к новым условиям. С начала года падение товарооборота почувствовали все ритейлеры. Многие закрыли нерентабельные магазины, в слабых ТРК освободились площади. Наиболее качественным объектам, обладающим профессиональной командой, удавалось оперативно находить замену съехавшим арендаторам. Так, например, ТРК «Гранд Каньон» сумел быстро заменить ушедшего с рынка якорного арендатор (гипермаркет «Наш») другим игроком из этого же сегмента – гипермаркетом «O'Kей».

Меньше всего пострадала, как и следовало ожидать, продуктовая розница, в отличие от непродовольственной: так, при общем падении всей розницы на 17% (данные Госкомстата по СПб) падение сегмента непродовольственных товаров составило 34%. Не так сильно упал спрос и в сфере демократичных развлечений: кинотеатры оказались единственными из всех игроков индустрии развлечений, которые фактически ничего не потеряли с кризисом.

Премиальный сегмент пострадал в кризис больше других: некоторые магазины, работающие в этом сегменте, закрылись, а их места в ТРК заняли более демократичные форматы.

Несмотря на растущую долю свободных площадей, собственники не снижали арендные ставки до апреля 2009 года. Потом очень медленно начался процесс стабилизации рынка, так как арендодатели поняли, что заявленные ставки не отвечают состоянию рынка, и скорректировали их. Эксперты отмечают, что снижение ставок было дифференцированным – от 5 до 50%.

С сентября наблюдается активизация рынка и рост ставок от их летнего уровня. Директор по развитию бизнеса ASTERA SPb Людмила Рева оценивает текущий уровень арендных ставок в ТЦ для галереи одежды/обуви в 30 тыс. руб./кв. м в год, включая НДС; для якорных арендаторов, операторов развлечений – 4–10 тыс. руб./кв. м в год, включая НДС; для продуктовых сетей – 10–15 тыс. руб./кв. м в год, включая НДС.

В сегменте стрит-ритейла падение цен оказалось более существенным – на 35–50% в I квартале (по сравнению с III кварталом 2008 года). Но к сени ставки также стабилизировались, а по отдельным помещениям был зафиксирован даже рост.

Стабилизация цен подтолкнула арендаторов, многие из которых спешат улучшить локацию своих магазинов. Особенно это заметно в стрит-ритейле, где объекты, расположенные на основных торговых магистралях, планомерно заполняются демократичными заведениями.

По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle, наиболее эффективными в условиях кризиса оказались региональные и суперрегиональные проекты с профессиональной концепцией. Заполняемость 70–80% сегодня считается очень хорошим показателем. В 2009 году такие строящиеся проекты, как Galeria, Stockmann и «Лето», с завидной для остальных участников рынка регулярностью рапортовали о заключении соглашений с будущими арендаторами.

Впрочем, кроме этих трех проектов в 2010 году девелоперы ничего крупного и концептуального вводить не собираются. По данным компании ASTERA, в 2009 году были заморожены проект на Думской улице компании «ПАН» (26 тыс. кв. м) и «Апраксин двор» (200 тыс. кв. м, «Главстрой»). Прекращено развитие проектов «Невский Колизей» (250 тыс. кв. м, Margheri), «Мандарин» (85 тыс. кв. м, «Арсенал»), «Шкиперский молл» (50 тыс. кв. м, «СиБ»)– все проекты компании RTM Development. Реализацию всех своих новых проектов отложил «Адамант», «Макромир» оставил только один свой проект – на Долгоозерной улице. Colliers International оценивает объемы «заморозки» в миллион с лишним квадратных метров, из них около 300 тыс. кв. м на момент консервации находилось уже в стадии строительства.

Гостиницы

Размахом гостиничного строительства Петербург обязан городской программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры. Кризис внес свои коррективы в планы городского правительства. Если, принимая программу в 2007 году, власти собирались увеличить городской номерной фонд до 34 тыс. номеров к 2010 году, то теперь речь идет о 32 тыс. к 2011-му. Но гостиничный сегмент все равно выглядит лучше остальных: это единственная отрасль, где девелоперы по-прежнему заявляют новые проекты, хотя и со сроками ввода после 2011 года.

По данным председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексея Чичканова, сейчас на гостиничном рынке города – около 580 гостиниц, или более 26 тыс. номеров. Если мини-отели не учитывать, то на конец III квартала 2009 года в городе функционировало 66 качественных гостиниц класса 3–5* с общим номерным фондом 13736 номеров. Крупнейшими проектами, завершенными в 2009 году, стали конгресс-отель 3* Holiday Inn St. Petersburg – Moskovskye Vorota (557 номеров) и вторая очередь отеля «Коринтия Невский Палас» (107 новых номеров и конгресс-зона).

По словам директора департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Ирины Солоновой, в структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 4* (49%), в меньшей степени представлены гостиницы категории 5* (13%), гостиницы 3* составляют 38%.

«Новый интерес к гостиничному сегменту проявляется в периферийной зоне на участках, выданных для создания спортивно-рекреационных объектов. Например, за последние полгода возник ряд девелоперских инициатив в Приморском районе. Что касается центра города, то строительство начатых гостиниц продолжается даже в сегменте upper upscale (5*), который пострадал в большей степени», – говорит руководитель группы исследований рынков Knight Frank SPb Олег Громков. Правда, по сравнению с докризисным периодом, проектов все равно заявляется меньше, а сроки ввода строящихся объектов откладываются.

По словам руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, заполняемость гостиниц Санкт-Петербурга снизилась на 25–45% по сравнению с 2008 годом. Более всего пострадали крупные гостиницы и гостиницы высокой ценовой категории. В начале года ситуация оказалась настолько плачевной, что многие из них были вынуждены законсервировать часть номерного фонда до наступления лучших времен: так поступили «Гранд Отель Европа», «Коринтия Невский Палас», Park Inn на пл. Победы, Sokos. Наилучшие показатели продемонстрировали мини-отели, работающие в среднем и экономсегментах.

Высокий сезон порадовал отельеров тем, что вопреки кризису уровень заполняемости отелей оказался по-прежнему высоким – около 90%. Но с наступлением холодов поток туристов снова ослабел. Заполняемость отелей Санкт-Петербурга в III квартале 2009 года составила 35–50%. В среднем за год в сегменте делового и познавательного туризма произошло сокращение турпотока на 10–15% и 15–20% соответственно.

Наиболее существенное сокращение спроса произошло в сегменте конгрессного, или корпоративного, туризма (более 85%). Но именно этот сегмент быстрее всех и восстановится, по мнению экспертов этого можно ожидать уже в 2010 году. По данным г-на Исаенко, максимальное снижение цен зафиксировано в сегменте 3*. А наиболее жизнеспособными в условиях нестабильности выглядят сети мини-отелей и отели крупных сетевых операторов, которые характеризуются гибкостью в ценовой политике и высокими стандартами качества.

Олег Громков из Knight Frank SPb говорит, что снижение среднего дохода с номера (RevPAR) за три квартала 2009 года составило от 14 до 32% в различных категориях. Причем дефицит предложения гостиниц 3* способствовал относительно меньшему падению этого показателя, чем в целом по рынку.

Все больше объектов выставляется на продажу. Если сначала это были малоликвидные объекты на окраинах и в пригороде, то теперь предлагаются отели и в центре города. Например, стройкорпорация «Элис» выставила на продажу трехзвездочный отель «Достоевский» (8,95 тыс. кв. м, 221 номер), расположенный в центре Санкт-Петербурга в комплексе «Владимирский пассаж», за 50 млн евро.

В связи с кризисом в ряде девелоперских проектов произошла корректировка с отказом от гостиничной составляющей. Так, компания Raiffeisen Evolution приняла решение о сокращении проекта МФК San Gally Park Center и ликвидации в его составе гостиницы категории 4* на 230 номеров. Также отказалось от гостиницы ОАО «АКБ «Еврофинанс Моснарбанк»: недостроенную гостиницу «Северная корона» на набережной реки Карповки планируется снести и возвести на данном участке жилой дом. Сроки ввода гостиниц задерживаются, в настоящее время около 50% строек гостиниц приостановлены. Среди «замороженных» строящихся объектов – Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской улице, Starwood на набережной реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей».

Впрочем, другие девелоперы, чьи проекты до кризиса не предусматривали гостиничной составляющей, напротив, посчитали отели более привлекательным объектом инвестиций, чем, например, офисы, и пересмотрели свои концепции с точностью до наоборот.

Склады

Девелоперы складской недвижимости, несмотря на распространенное мнение об инертности этого сегмента, оперативно отреагировали на негативную кризисную конъюнктуру. С начала осени 2008 года сроки ввода многих складских комплексов (СК) стали переноситься на 2009 год, ряд проектов был приостановлен, а от некоторых девелоперы вообще отказались. Однако заполняемость новых объектов по-прежнему оставляет желать лучшего. В надежде преодолеть эту тенденцию девелоперы обращаются к схеме built-to-suit и дополняют складские проекты производственными функциями.

Спрос и на уже введенные складские площади существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота петербургского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок, уменьшения объемов производства и ритейла и т. д. По итогам 2008 года было введено, по разным оценкам, лишь 30–40% заявленных СК класса А и В. Тем не менее предложение качественных складов увеличилось более чем на 400 тыс. кв. м (в 1,5 раза к уровню 2007 года). Тенденция к снижению объемов вводимых складских площадей сохранилась и в 2009 году. Специалисты Colliers International зафиксировали за III квартал 2009 года ввод СК площадью 135 тыс. кв. м. По данным же руководителя отдела индустриальной недвижимости ASTERA SPb Веры Бойковой, могут считаться сданными только около 90 тыс. кв. м (все они введены в первом полугодии). Между тем девелоперы в I квартале 2009 года уже с учетом кризисной корректировки планов заявляли о сдаче до конца 2009 года 550 тыс. кв. м качественных складских площадей, а затем эти обещания были сокращены до 163 тыс. кв. м. В конечном счете общий объем качественных складских площадей составил в регионе на конец 2009 года около 1,7 млн кв. м, увеличившись за год примерно на 15%.

«Заморожено», по оценкам Knight Frank SPb, более 300 тыс. кв. м складских проектов, находящихся на стадии строительства, и свыше 1 млн кв. м – в состоянии проектирования и разработки концепции. В числе «замороженных» строящихся проектов специалисты Colliers International и ASTERA SPb называет практически готовую 1-ю очередь индустриального парка «Колпино» компании «Евразия логистик» (205 тыс. кв. м), логистический комплекс Optima Logistics Park компании Hanner (104 тыс. кв. м), комплекс «Пантеон» в Уткиной Заводи (18 тыс. кв. м), складские комплексы компаний «Агроинвест» в поселке Янино (15 тыс. кв. м) и «УИМП» в Кудрово (11 тыс. кв. м). Помимо временно приостановленных есть ряд крупных проектов, от реализации которых девелоперы отказались. Так, компания White days Investement планировала построить 170 тыс. кв. м складской недвижимости в Янино, Hermitage Construction & Management – 164 тыс. кв. м в Шушарах, «М-Индустрия» – 95 тыс. кв. м в Уткиной Заводи. Кроме того, пока находятся в разряде «замороженных» масштабные проекты МЛП и Immo Industry Group в Шушарах, компании «Пантикапей» в районе Юкков.

До появления явных признаков стабилизации экономики и повышения спроса на складские площади девелоперы не собираются достраивать «замороженные» объекты, а также расширять уже реализуемые проекты. Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит, что пока не планирует завершать строительство 3-й очереди СК «Теорема-Терминал» в Обухово, ввод которой планировался на 2009 год: «На 80% третья очередь уже готова, но достраивать ее сейчас не имеет смысла. Мы же видим, что за прошедший год на рынке недвижимости ничего не изменилось в лучшую сторону». Неопределенны перспективы продолжения строительства масштабного СК АКМ Logistics в Шушарах, признанного победителем в номинации «Складской комплекс» на Ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE St. Petersburg Awards 2009. Эксперты затрудняются прогнозировать будущие объемы ввода СК, но сходятся во мнении, что в 2010 году на рынке появится еще меньше складских помещений, чем в 2009 году. Специалисты ASTERA SPb полагают, что в 2010 году может быть введено около 170 тыс. кв. м. Всего же на активном этапе строительства, по оценкам Maris Properties in association with CB Richard Ellis, сейчас находится около 650 тыс. кв. м (с планируемыми сроками ввода до 2011 года).

При этом рекордно низкая заполняемость качественных складов сохранялась в течение всего 2009 года. По оценкам Knight Frank SPb, средний уровень вакантных площадей в СК класса А составляет 39%, а класса В – 15% (накануне кризиса он оценивался в 1–3%). По данным ASTERA SPb, в среднем по рынку качественных СК свободно 43% площадей. В наиболее сложном положении оказались новые высококлассные объекты, вышедшие на рынок уже во время кризиса. Они столкнулись с резким падением спроса, которое усугубило ожидание арендаторами существенного снижения ставок. Сейчас новые склады класса А сданы лишь на 20–30%.

Арендные ставки снизились за год в долларовом эквиваленте на 20–30%. Эксперты подчеркивают, что условия аренды вырабатываются с каждым арендатором очень индивидуально, с учетом объема требуемых площадей, срока заключаемого договора и т. п.

В некоторых новых складских комплексах, как уверяют представители собственников, в течение 2009 года ставки не снижались. Например, по заверениям Игоря Водопьянова, царит стабильность и во взаимоотношениях собственников и арендаторов двух первых очередей СК «Теорема-Терминал»: «Я не снижал ставок. Кто сел у нас до августа 2008 года – все остались. Одна секция была у нас не занята – она и остается свободной».

Основной простор для поиска компромисса между потенциальными арендаторами и собственниками складов­ дает обсуждение коммерческих условий договоров. Позиция владельцев и управляющих СК стала гораздо более гибкой. Сокращаются возможные сроки договоров: вместо 3–5 лет получили распространение договоры на 11–месяцев. Депозитные платежи могут заметно сокращаться (с 3–6 ставок до 1). Арендаторам предоставляются арендные каникулы или значительные льготы на первый год. Долларовая ставка фиксируется в валютном коридоре. Более того, предметом переговоров становится включение в сумму арендной ставки эксплуатационных и коммунальных расходов, возможность предоставления в качестве бонуса дополнительных услуг и т. д.

Важнейший шаг навстречу запросам клиентов – уменьшение «нарезки» блоков, которые собственники СК готовы сдавать в аренду. До кризиса в высококачественных складах предлагались, как правило, блоки как минимум по 5 тыс. кв. м, хотя и тогда значительный спрос арендаторов составляли площади по 1–3 тыс. кв. м. Теперь владельцы СК готовы сдавать в аренду площади небольшими блоками (0,5–2 тыс. кв. м).

Примечательно, что не оправдались высказывавшиеся в начале кризиса ожидания весьма массовых переездов арендаторов из качественных СК в объекты класса С и ниже. Напротив, скорее появляются признаки вымывания арендаторов из некачественных складов.

Перспективной формой реализации производственно-складских проектов в условиях кризиса эксперты считают схему built-to-suit. Важным преимуществом такой схемы является возможность при грамотном подходе минимизировать риски обеих сторон – и девелопера, и арендатора. Арендатор получает склад, максимально приспособленный к его требованиям, а девелопер – проект с гарантированной доходностью. Привлечь финансирование под такой проект проще, ввиду того что большинство банков вполне охотно согласится финансировать built-to-suit. При использовании такой схемы складывается идеальная ситуация, позволяющая не только минимизировать риски девелопера, но и максимально защитить вложенные в проект инвестиции. Впрочем, практика реализации таких проектов пока не сложилась: в частности, инвесторы должны обозначить свое представление по ожидаемой ими доходности.

Некоторые складские проекты, как проектируемые, так и уже построенные, могут подвергнуться реконцепции. В этой связи показателен проект СК «Интертерминал-Маркет» в промзоне Предпортовая: Подстраиваясь под характеристики основного спроса (уменьшение арендуемого блока, развитие сегмента специализированных складов), компания спроектировала свой новый складской формат. Это один из редких примеров нового строительства СК, не относящегося к классу А, с минимальным автономным блоком 1,5 тыс. кв. м, пандусом для погрузо-разгрузочных работ, с возможностью регулирования температурного режима и т. д.

Однако особенно позитивной антикризисной мерой представляется включение в складские проекты производственной функции – прежде всего для размещения light industrial. Перспективным и востребованным направлением реконцепции может стать создание объектов промышленно-складского назначения. Таким образом, возможно, кризис подтолкнет и решение чрезвычайно актуальной проблемы дефицита современных инженерно подготовленных производственных площадок – благодаря вынужденной реконцепции складских проектов и их трансформации в индустриальные парки.

Александр Сагдиев

www.cre.ru/journalnews/cid/43/