Склады

Рынок складской недвижимости, похоже, пережил самый сложный год в своей истории. Отсутствие доступного финансирования, давление кредиторов по существующим обязательствам, падение спроса со стороны арендаторов привели к уменьшению масштабов проектов и резкому сокращению их числа.

В этом году в основном достраивались ранее начатые объекты. По оценкам аналитиков компании Knight Frank, в 2009 году на рынок складской недвижимости Московского региона вышло около 600 тыс. кв. м площадей, в 2010 году ожидается ввод около 270 тыс. кв. м. Новых складских проектов заявлено не было. Скорее наоборот, ранее анонсированные проекты замораживались в Москве, и особенно в регионах. В то же время было заявлено о строительство новых, ранее планируемых фаз объектов, например, в Истре и Крекшино.

По мнению экспертов Colliers International, на сегодняшний день в наиболее сложном положении находятся складские проекты, которые еще не введены в эксплуатацию. Шансов у девелоперов подписать предварительный договор аренды до ввода в эксплуатацию объекта, как это было в прошлом году, невелики.

Впервые за все время существования рынка складской недвижимости предложение превалировало над спросом. Снижение товарооборота и планов по расширению торговых операторов привело к тому, что спрос на услуги логистических операторов – ранее основных игроков на рынке – упал, и, как следствие, резко сократилась их потребность в площадях. Кроме того, многие арендаторы складских площадей скорректировали планы по развитию. Все это привело к отказу от части занимаемых площадей либо к попыткам сдать их в субаренду. Уровень вакантных площадей в Московском регионе, по данным компании Jones Lang LaSalle, в настоящее время достиг 12,4%.

Чтобы привлечь арендаторов в проекты, собственники готовы на многое. Помимо снижения ставок они идут и на другие уступки. Это и гибкость в условиях оплаты (уменьшение авансируемого периода, снижение депозита) и увеличение арендных каникул, предоставление дополнительных опций (например, бесплатные парковочные места) и выполнение работ по техническому оснащению помещений и даже частичная компенсация расходов на переезд.

Впрочем, спрос на складские помещения начал восстанавливаться осенью уходящего года. Так, по сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, более 200 тыс. кв. м складских площадей класса А было сдано в аренду в III квартале 2009 года, что суммарно превышает общий объем сделок за первое полугодие. Основными арендаторами складских площадей в настоящее время являются производственные компании, торговые операторы и дистрибьюторы.

Аналитики компании Jones Lang LaSalle отмечают снижение минимальных сроков аренды качественных складских помещений: если раньше договоры заключались на 5–7 лет, то сейчас, в связи с кризисом появились случаи заключения краткосрочных договоров аренды сроком на 1–3 года.

По сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в I квартале 2009 года произошла коррекция в сторону уменьшения арендных ставок на 30% с уровня $130–140/кв. м в год до уровня $100–110/кв. м в год без учета эксплуатационных расходов, а также НДС. Эксперты компании отмечают, что во второй половине года ставки аренды находятся на том же уровне.

Многие девелоперы возлагали надежду на строительство складских комплексов по принципу built-to-suit. Однако эксперты Colliers International отмечают, что этот формат сейчас мало востребован, так как срок полного цикла строительства объекта под нужды заказчика весьма длителен – около двух лет. Соответственно, если заказчик входит в такой проект, то он должен заплатить обеспечительный платеж по будущему договору аренды. Стоимость денег в настоящий момент крайне высока, именно поэтому не каждая компания готова осуществлять такие долгосрочные вложения. Другое дело, когда для арендаторов с именем собст­венники готовы максимально адаптировать помещения в спекулятивных проектах под конкретные нужды арендатора.

Если не произойдет никаких новых потрясений на рынке, то спрос на складскую недвижимость постепенно будет восстанавливаться, а доля вакантных площадей сокращаться, уверены эксперты. Нового строительства практически не ведется, а свободные площади постепенно поглощаются рынком. Можно предположить, что в этой ситуации предложение качественных складских площадей существенно сократится к середине – концу 2010 года и спрос превысит предложение. Цикл девелопмента складского объекта составляет 1,5–2 года, и, соответственно, новых объектов мы можем ожидать не ранее первой половины 2011 года.

Логистический комплекс «Агротерминал»

Реализация первого в России пятитемпературного складского комплекса класса А началась в 2007 году. Из-за сложной экономической ситуации в конце 2008 года планируемый срок окончания строительства был перенесен на 2 месяца. Логистический комплекс был торжественно открыт в октябре 2009 года.

Общая площадь проекта составля­ет 55 тыс. кв. м, парковка рассчитана на 91 машино-место для легкового авто­тран­спорта и 80 машино-мест для грузо­вого. Участок площадью 8,15 га расположен на удалении 30 км от МКАД по Симферопольскому шоссе (М2), в Подоль­ском районе Московской области, вблизи поселка Сынково.

Первым арендатором комплекса стал один из крупнейших логистических операторов в Западной Европе, специализирующийся на замороженных продуктах. Компания Partner Logistics арендовала на длительный срок 13 тыс. кв. м морозильных складских площадей.

Строительство объекта стоимостью около 2 млрд рублей было осуществлено за 14 месяцев при участии международного банка «ЮниКредит» и поддержке правительства Московской области. Девелоперами проекта выступили компания «Агротерминал» и фонд прямых инвестиций в недвижимость Accent Russia Opportunity Fund под управлением Accent Real Estate Investment Managers.

Финансирование проекта осуществляется акционерами проекта: инвестиционным фондом Aсcent Russia Opportunity Fund и тремя частными лицами – Александром Шмуклером, председателем совета директоров Century 21 Russia, Бесланом Агрба, президентом компании «Мистраль» и Сергеем Леденцовым, президентом ООО «Агротерминал». Консультантами проекта выступают ведущие консалтинговые компании, в том числе Knight Frank.

Индустриальный парк «Южные врата»

Индустриальный парк «Южные врата» – ключевой проект Giffels Management Russia в Московском регионе, реализация которого началась в 2006 году.
Проектом предусмотрено строительство 531 тыс. кв. м качественных складских помещений на территории 104 га. Строительство первой очереди общей площадью 76,5 тыс. кв. м было завершено во II квартале 2009 года, официальное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено в сентябре 2009 года. А уже в ноябре 2009 года компания Giffels Management Russia получила свидетельство о собственности на объект.

Индустриальный парк расположен вблизи международного аэропорта «Домо­дедово» на пересечении федеральных трасс М4 и А107, в 30 км от МКАД. Свободная трасса М4 и удобные подъездные пути обеспечивают отличную транспортную доступность объекта для грузового транспорта.

Якорным арендатором комплекса является компания John Deere, арендовавшая 45 тыс. кв. м. Компания планирует разместить на территории индустриального парка производство и федеральный распределительный центр для запчастей. Это одна из знаковых сделок на рынке складской недвижимости в 2009 году. Оставшиеся около 30 тыс. кв. м площадей в настоящее время готовы к въезду и предлагаются арендаторам.

При текущей конъюнктуре рынка строительство второй очереди планируется начать при наличии соглашения с арендаторами на эти помещения.

Арендные ставки находятся на рыночном уровне, сроки договоров аренды составляют от 5 лет. Финансирование проекта происходит за счет средств акционеров, а также заемных средств от Bank Austria (входит в группу UniCredit). Инвестиции в проект не раскрываются.

Консультантами проекта являются такие компании, как CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Knight Frank.

Логистический комплекс «PNK-Чехов»

В июле 2009 года была введена в эксплуатацию первая очередь логистического комплекса класса А «PNK-Чехов». Девелопером проекта выступает PNK group, агенты по маркетингу и сдаче в аренду – компании Knight Frank и Jones Lang LaSalle.
«PNK-Чехов» расположен на юге Московской области, в 49 км от Москвы по трассе Москва – Симферополь (М2), вблизи города Чехова. Площадь первой фазы проекта – 137 тыс. кв. м, общая площадь комплекса – более 270 тыс. кв. м.

Строительство первой очереди было начато в июле 2008 года, здания были построены и введены в эксплуатацию в первоначально заявленные девелопером сроки. В настоящий момент ведется активное строительство второй очереди проекта, которое планируется завершить в первой половине 2010 года.

Первым арендатором в складском комплексе стала компания X5 Retail Group. Крупнейший российский ритейлер разместил на территории «PNK-Чехов» свой первый федеральный распределительный центр площадью 23 тыс. кв. м. В настоящее время ведутся переговоры с потенциальными арендаторами по сдаче в аренду остальных площадей в комплексе.

Финансирование осуществляется Среднерусским банком Сбербанка России. Инвестиции в проект не называются, однако, как рассказали в PNK group, выделенной кредитной линии достаточно для полной реализации проекта.

Индустриальный парк «Восточный»

Группа компаний «Эспро» начала реализацию индустриального парка «Восточный» в 2007 году. В мае 2009 года первая очередь индустриального парка была введена в эксплуатацию. Между тем сроки ввода были скорректированы – отклонение от запланированного графика составило четыре месяца.

Общая площадь складского комплекса класса А составляет 230 тыс. кв. м. В настоящее время построено и сдано в эксплуатацию около 122 тыс. кв. м площадей.

Индустриальный парк расположен в 44 км от Москвы, в черте города Ногинска, на федеральной трассе М7 «Волга», между Первым бетонным кольцом и проектируемой ЦКАД. Комплекс является удобным транзитным пунктом на пути товаров из Европы во Владимирскую и Нижегородскую области, а также в такие регионы, как Татарстан, Чувашия, Башкортостан, и далее на восток. На территории индустриального парка есть действующая железнодорожная ветка, которая связывает его с железнодорожной станцией Ногинск (5 км) и позволяет полностью использовать потенциал орехово-зуевского железнодорожного терминала. Стоит отметить близкое расположение комплекса к крупным промышленным городам, благодаря чему легко решается вопрос с привлечением персонала.

Руководство ГК «Эспро» приняло решение приступить к реализации второй очереди проекта после заполнения первой арендаторами.

Инвестиции в проект оцениваются в 145 млн евро, из которых бюджет первой очереди проекта составляет 78,1 млн евро. Инвестиционным партнером проекта выступает фонд недвижимости Raven Russia. В финансировании также принимает участие HSH Nordbank. Брокерами проекта являются ведущие компании из «большой пятерки». Что касается арендаторов индустриального парка «Восточный», то в ГК «Эспро» пока их не называют. Однако в компании отметили, что к проекту проявляют большой интерес производственные компании и торговые операторы.

Тамара Элбакидзе

Источник: Склады