Компания «Маркетинг Консалтинг Груп» представляет ежемесячный обзор предложения складской недвижимости г.Челябинска. Целями данного исследования являются:

1. Определить уровень вакантных складских площадей по городу.
2. Выяснить арендные ставки в разрезе типов складов (холодные, теплые, морозильные).

Методика сбора информации: ежемесячно специалисты компании «Маркетинг Консалтинг Груп» проводят телефонный опрос менеджеров компаний-арендодателей с целью выяснения свободных площадей и уровня арендных ставок. Объем выборки – не менее 40 компаний из 50 основных, которые предлагают складские помещения в аренду. Суммарно объем складских площадей компаниий-респондентов составляет не менее 80% от всего городского объема предложения.

1. Доля свободных складских площадей в январе 2010 года выросла по сравнению с декабрьскими показателями (3,7%) и составила 11,6%. Увеличение обусловлено естественной ротацией арендаторов в начале года – в конце года заканчивается срок договора аренды и арендаторы ищут новые площади, переезжают в склады, отвечающие их условиям (дешевле, ближе и т.д.)

Диаграмма 1. Доля свободных площадей на начало года (2009 и 2010 гг.), %

В сравнении с прошлым аналогичным периодом (январь 2009 года) уровень вакантных площадей практически не изменился.

1. Средняя величина свободных складских площадей по году в 2009 году составила 10,7% от общей площади по городу. В первом полугодии рынок отличался большим количеством свободных складов, с провалами до 26% (февраль), но ближе к концу года происходило заполнение складов до уровня 2007-2008 годов (4-5%). Это означает, что спрос возвращается к своему докризисному уровню. В целом в Челябинске наблюдается хороший спрос, уровень вакантных складских площадей в других регионах до сих пор составляет 20-30%. По данным, приводимым Eurasia Logistics, в Екатеринбурге на конце года этот показатель составлял 18%, в Казани – 23%, в Ростове-на-Дону – 25%, в Новосибирске – 30%

Доля свободных площадей, %

Это объясняется тем, что в 2008-2009 годах в регионах были закончены и выведены на рынок новые логистические проекты, которые не смогли заполниться и своими свободными площадями влияют на долю вакантных площадей. Например, в Санкт-Петербурге, согласно данным аналитиков Astera, уровень вакантных площадей минимален в складских комплексах, введенных в эксплуатацию до 2008 года (7,5%). С комплексах введенных в 2008 году, этот показатель составляет уже 52,5%, а в тех, что намечены ко вводу на 2009-й – и вовсе достигает 70%. По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», в 2008 году доля вакантных складских площадей в городе составляла около 25%, а к концу 2009 года приблизилась к 34%.

В Челябинске крупных логистических проектов в последние 2 года не было, что позволяет держать вакантные площади на минимальном уровне. Таким образом, новому логистическому проекту будет легче выйти на рынок, особенно учитывая, что складов класса «А» в Челябинске еще нет.

Также следует ответить общую тенденцию логистической недвижимости: на фоне офисной и коммерческой недвижимости, склады выглядят достаточно оптимистично в силу изначального недостаточного предложения, в то время как офисная и коммерческая недвижимость уже начинали испытывать переизбыток еще до начала кризиса. В итоге рост объема свободных офисов и коммерческой недвижимости составил до 50% в отличие от складов.

Арендные ставки

Арендные ставки в г.Челябинск, (в месяц руб./кв.м., включая НДС), ЯНВАРЬ 2010г.

1. Средневзвешенная цена на теплые склады составляет 193 рублей в месяц или $76 в год (с НДС). По сравнению с декабрем уровень ставок поднялся на 3,2% . По городу аренда теплых складов колеблется в пределах 144-300 рублей в месяц за 1 кв.м. Сохраняется тенденция снижения арендных ставок зимой (конец и начало календарного года).

Следует также отметить, что на данный момент понятие «теплые склады» в Челябинске соответствует уровню класса «С», реже - класса «В», куда обычно входит только аренда помещения с минимальным набором услуг (коммунальные услуги и охрана). Поэтому при расчете цен на склады класса «А» с соответствующим уровнем сервиса, необходимо прогнозировать ставку на уровне +30% от ставки теплых складов. В этом случае стоимость аренды в январе 2010 года составила бы примерно 250 рублей за 1 кв. м. или $98 в год (с НДС). Возврат арендных ставок к докризисным $120-130 в год прогнозируется экспертами в 2011-2012 годах.

2. Средневзвешенная цена на холодные склады составляет 143 рублей в месяц или $56 в год (с НДС) – по курсу на конец месяца (30,43 рубля за 1 доллар США). По сравнению с предыдущим периодом, арендные ставки в январе снизились (-11%). По городу аренда колеблется в пределах 90-236 рублей в месяц за 1 кв.м. В целом арендные ставки на холодные склады за год подверглись большему снижению, чем на теплые склады, что подтверждает спрос на более качественные склады. Найти клиентов на неотапливаемые склады гораздо труднее.

3. Средневзвешенная цена на морозильные склады в январе составила 567 рублей в месяц или $224 в год. По городу арендные ставки на морозильные склады существуют в пределах 550-625 рублей в месяц за 1 кв. м. По сравнению с декабрем, ставки почти не изменились (-0,5%). В сравнении с аналогичным периодом 2009г. наблюдается значительный рост арендных ставок (+26%). В течение всего прошлого года арендные ставки по данному типу складов были подвержены значительным колебаниям. Напомним, существенную роль в этом играет малая численность морозильных складов по городу.

4. Стоимость ответхранения в январе составила от 7 до 12 рублей за палетто-место в сутки. Средняя стоимость ответхранения в 2009 году составила 10,9 рублей за тонну в сутки, либо 7,4 рублей за палетто-место в сутки. Однако это цены на складские услуги класса «C», поэтому при расчете цен на услуги класса «А» стоит закладывать индексацию 30-50% к существующим ценам.

Динамика арендных ставок, (в месяц руб./кв.м., включая НДС)