Инвестиционные приоритеты

Интервью

В преддверии международной инвестиционной выставки MIPIM наш журнал решил провести небольшой опрос инвесторов. Какой стратегии и тактики придерживаются они сегодня, вкладывают ли в коммерческую недвижимость, если да, то в какие сегменты?

Роман Таптыгин, генеральный директор Aareal Bank AG, Moscow Representative Office

– Изменилась ли ваша инвестиционная стратегия на российском рынке в кризисное время? Как претерпела изменения тактика?

– Мы стали больше внимания уделять рискам, больше появилось условий для заемщиков. Были повышены требования по соотношению заемных средств и рыночной стоимости залога. Мы решили пока не расширять свой кредитный портфель, а сфокусироваться на тех проектах, которые уже есть.

Естественно, наши клиенты, как и весь рынок, почувствовали на себе действие кризиса. Им пришлось вести переговоры с арендаторами по корректировке условий аренды, стараться приспособиться к новым рыночным реалиям. Хочу отметить, что этот процесс происходит не только в России, но и по всему миру. И, нужно сказать, на общем фоне Россия выглядит очень неплохо. В конце прошлого года у нас была встреча менеджеров всех стран, и блок стран Восточной Европы, включающий в себя Чехию, Польшу и Россию, выглядел практически как наименее проблемный.

Aareal Bank AG выходил на российский рынок с консервативным подходом. У нас изначально были жесткие требования к качеству объектов и заемщиков в целом, к соотношению суммы финансирования. Одним из основных критериев для нас являлась и является т. н. sustainability, то есть устойчивость, жизнеспособность объекта финансирования в условиях изменяющегося рынка (в том числе и в период спада). Клиенты и коллеги по цеху не раз говорили нам, что банки давно ушли вперед и предлагают более агрессивные схемы. Однако мы не гнались за большим количеством сделок и сверхмаржой в ущерб обеспечению, считали и считаем, что у нас есть четкая стратегия и места на рынке хватит всем. Кризис показал, что модель работы, которой придерживается наш банк, является правильной. Причем, повторюсь, не только в России, но и в мире...

Сегодня в силу рыночных обстоятельств Aareal Bank по части новых сделок отдает приоритет Западной Европе и США. Но все равно одним из самых крупных наших клиентов является именно российская компания. Это говорит о том, что Россия является для нас интересным рынком с большими перспективами.

– Над какими проектами вы работали и работаете в кризисное время?

– Aareal Bank начал активно работать на российском рынке примерно в 2006 году, и основные кредиты были выданы нами в 2007-2008 годах, то есть перед кризисом. Плюс сделки, работа над которыми была начата до кризиса, были удачно завершены. Сейчас мы, как и многие наши коллеги, занимаемся мониторингом этих кредитов, однако потребности рефинансировать их у нас нет. Непосредственно в кризис над новыми проектами мы не работали.

– Какие сегменты коммерческой недвижимости выглядят сейчас наиболее привлекательными? Почему?

– Кризис проверил объекты на качество. В начале кризиса первыми пострадали офисы, однако очень неплохо чувствовали себя склады. Сейчас мы видим, что часть складских комплексов испытывает проблемы с заполняемостью, в то же время качественные объекты не страдают