Оптимисты склонны считать, что рынок складской недвижимости достиг своего дна, пессимисты полагают, что он продолжит падение и в 2010 году.

В первом полугодии 2009 года в эксплуатацию было введено 321 000 кв. м качественных складских площадей, что на 40% ниже показателя 2008 года. Во втором полугодии, по оценке специалистов, вывод на рынок новых площадей еще более замедлится — всего 300 000 кв. м вместо запланированных 543 000 кв. м. То есть объемы строительства сократились в разы по сравнению с 2008 годом. В российских регионах складской рынок практически замер, в Московском регионе число сделок по покупке и аренде складов уменьшилось почти наполовину по сравнению с прошлым годом.



Чтобы ясно осознавать, чего нам ждать от года грядущего, постараемся понять, чем был отмечен год 2009-й на рынке складской недвижимости.

Приметой уходящего года стало прекращение инвестиционных сделок с объектами складской недвижимости. По словам Вячеслава Холопова, директора департамента индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank, это стало следствием снижения доходности девелоперского бизнеса в этом сегменте, притом что риски собственников заметно выросли. В самом деле, сегодня практически невозможно прогнозировать доходы от аренды склада в долгосрочной перспективе. Договоры с арендаторами, как правило, заключаются на короткий срок. Да и сами собственники не застрахованы от досрочного прекращения долгосрочных контрактов. Значительные риски, связанные с коррекцией ставок аренды, также негативно сказались на инвестиционной привлекательности складской недвижимости. Поэтому в сложившейся ситуации инвесторы обратили свой взор на более доходные секторы рынка недвижимости. Российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным и для иностранных инвесторов. Часть из них ушла с рынка, некоторые заморозили проекты, сосредоточившись лишь на тех, что находятся в завершающей стадии. Впрочем, те, кто все-таки решается купить готовые складские объекты, приобретают их для себя, а не для того, чтобы сдавать в аренду. По словам Вячеслава Холопова, таких сделок пока немного, но он надеется, что это станет зарождением новой тенденции. Уходящий год примечателен еще и тем, что основной прирост предложения качественной недвижимости происходил за счет освобождающихся площадей и достройки ранее начатых девелоперами объектов. На рынке появились предложения по краткосрочной (1-3 года) прямой аренде в складских комплексах класса А. Да это и понятно, сегодня долгосрочные контракты могут себе позволить только компании со стабильными позициями на рынке. Все более распространенной становится услуга ответственного хранения, которая добавляет гибкости арендатору. При этом возможно заключение контрактов аренды в рублях или фиксация минимальных и максимальных курсовых значений для валюты договора на первые два года аренды. Ряд управляющих компании в современных складских комплексах предлагает рублевые договоры на обслуживание арендаторов. Таким образом, номинирование ставки операционных расходов в иностранной валюте больше не является повсеместной практикой. Введение рублевых ставок на аренду складских помещений — это лишь одна из тенденций, появившихся в этом году в складском секторе недвижимости. Другая связана с большим предложением складских объектов классов В и С, что позволяет найти недорогие варианты аренды компаниям с ограниченным бюджетом. Еще одна примета времени — основным приоритетом при подборе помещения для подавляющего большинства клиентов стала цена, а не классность и местоположение объекта, как это было раньше. Уменьшился и размер средней заявки на аренду склада: если раньше это было 7500тыс. кв. м, то сейчас — 2500-3000 кв. м.



При этом арендаторы «ужимаются» на уже арендованных площадях, оптимизируют издержки на логистику. Изменились и коммерческие условия: если до кризиса бал правили собственники, то сейчас ситуация благоприятна для арендаторов. Складской рынок Московского региона превратился из «рынка девелопера» в «рынок арендатора», что привело к существенному (20-30% за год) снижению арендных ставок и росту объема вакантных площадей. По сведениям компании Knight Frank, в ряде складских комплексов класса А чистые ставки аренды снизились до 100-110 долларов в год за 1 кв. м, в зависимости от удаления от Москвы и качества объекта. Дальнейшее снижение вряд ли может произойти, так как это не позволит собственникам таких объектов обслуживать выданные на строительство кредиты. В сегменте В и С ставки достигли 60-90 долларов в год за 1 кв. м (в рублевом эквиваленте), при этом договоры заключаются на срок от одного года.



Подобного выбора у арендаторов не было никогда и, возможно, уже не будет. Для удержания арендаторов собственники складских объектов идут на всяческие уступки: уменьшение сроков аренды, возвращение депозитов, гибкая система арендных ставок, — а что делать, выживать как-то надо. Некоторые владельцы включают все платежи (НДС и операционные расходы) в ставку аренды, за исключением коммунальных расходов, а в ряде предложений — и коммунальные расходы. Для клиентов такой расчет арендных ставок означает возможность четкого планирования расходов на складскую логистику на ближайшие один-два года, что важно при оптимизации бюджетов компаний-арендаторов и общем снижении расходов.

Суммарная площадь качественных складских площадей в Московском регионе на данный момент составляет около 4млн. кв. м. А если учесть, что до конца года планируется ввести в эксплуатацию еще около 300 000 кв. м качественных складских площадей, то легко предположить, кто будет делать погоду на рынке складской недвижимости в Московском регионе в следующем году. Безусловно, арендаторы.

Источник: LogLink.ru