Обзор рынка складской недвижимости

Февраль, 2009

Влияние кризиса заметно во всех сегментах коммерческой недвижимости, включая складскую ииндустриальную. В результате срок выхода ряда складских проектов затянется и сместится на следующий год. В то же время проекты, находящиеся в финальной стадии, активно достраиваются и выводятся нарынок. Себестоимость строительства изменится, но это окажет влияние только на проекты в самой начальной стадии. Уже сейчас можно отметить удешевление цемента, металла, но эффект от этого будет заметен нескоро.

В феврале 2009 года российский рынок складской недвижимости продолжал сокращаться. В основном это проявлялось в сворачивании деятельности арендаторов и увеличении свободных площадей. До кризиса исследования показывали 3-5% свободных площадей складов, что соответствовало почти максимальной загрузке. В феврале в крупнейших городах России эксперты отмечали рост доли вакантных площадей до 25-30%. Согласно исследованию компании «Маркетинг Консалтинг Груп», в Челябинске этот показатель также соответствовал среднероссийскому уровню и составил 26%, причем с января количество вакантных площадей увеличилось с 60 до почти 160 тыс. кв.м.

Пока аналитики не отмечают массового «перетекания» арендаторов из складов высокого класса в здания классом ниже. Вместе с тем требования арендаторов, несколько ужесточились.

Вслед за падением спроса к февралю 2009 года наблюдалось снижение арендных ставок. Не помогло этому даже снижение самого предложения складских площадей. Но ожидать резкого падения арендных ставок не стоит: себестоимость уже построенных проектов не может измениться и, соответственно, ставки имеют минимальное значение, ниже которого сдавать проект не имеет смысла. Доходность девелопера в складском секторе сравнительно невысока исоставляет 12–14%, что не позволяет снижать арендные ставки на склады, так как это приведет к чрезвычайно низкой доходности от девелопмента складской недвижимости. Однако при снижении стоимости земли возникнет дополнительная возможность снижения ставок аренды, не меняющая показателей доходности проекта в целом.

В отличие от общероссийских показателей, в Челябинске снижение стоимости аренды более заметно. В феврале холодные склады предлагались в аренду в среднем по $50 в год за 1 кв.м., то есть цена аренды снизилась на 7%, а средняя цена аренды теплых складов снизилась еще больше (на 19%) и составила $68. Морозильные склады теряют в цене больше других, подешевев почти на четверть ($120 за 1 кв.м. по состоянию на февраль).

Рынок складских помещений сейчас остановился. В Челябинске сделок по купле-продаже каких-либо значимых объектов также не обнаружено. И продавцы, и покупатели находятся в ожидании, боясь ошибиться. Первые не хотят продавать дешево, вторые ожидают дальнейшего снижения цен.

Инвестиционная деятельность на рынке складов замерла, инвесторы вырабатывают стратегию поведения в новых кризисных условиях. За текущий месяц в России был введен в эксплуатацию только один крупный объект - логистический парк класса «А» «Мегалоджикс-Новосибирск» площадью 120 тыс. кв. м. Объем инвестиций в новосибирский логопарк составил 135 млн. долларов. Размер арендной ставки в Мегалоджикс-Новосибирск варьируется от 125 до 230 $ за кв. м в год.

На данный момент это единственная компания, которая заявляет о более-менее реальных планах строительства в Челябинске. Как и в Челябинске, в Нижнем Новгороде, Саратове, Хабаровске, Омске, Уфе и Минске подобраны площадки и ведется получение разрешения на строительство. Помимо планов, в рамках сети складов Мегалоджикс уже завершены первые две очереди комплекса «Мегалоджикс Санкт-Петербург» (101 000 кв.м.) и первая очередь логопарка «Мегалоджикс Ростов-на-Дону» (100 000 кв.м.).

Раньше основными причинами переносов сроков сдачи объектов были задержки с получением разрешительной документации и вялые темпы развития транспортной инфраструктуры в зонах строительства складских комплексов, то сейчас реализация проектов переносится из-за нехватки денежных ресурсов, вызванных финансовым кризисом. Трудности испытывают даже такие крупные компании как «Евразия логистик», у которой общая задолженность по кредитам превышает $1 млрд.

В основном крупные девелоперы, заявлявшие годом ранее о своих планах по строительству логистических комплексов, снизили свою активность, а точнее, вообще остановили проекты в Челябинске. Скорее всего, им не удастся начать строительство в 2009 году. Свертывание проектов в Москве только усиливает этот прогноз. Ведь как только всеобщее влияние кризиса будет ослабевать, девелоперы в приоритетном порядке будут заканчивать уже начатые проекты, а также реализовывать свои московские планы. Поскольку Челябинск всегда оставался на вторых или даже третьих ролях (после Екатеринбурга), то даже после возвращения экономики в докризисное состояние, строительство складов в Челябинске будет отложено.

ПРОГНОЗ. Сдача новых крупных объектов в марте не планируется. Стоимость аренды будет завесить от дальнейших планов арендаторов. На повышение аренды в долларовом эквиваленте может сыграть снижение курса доллара, поскольку в Челябинске ставки аренды в основном рассчитываются в рублях. В российском масштабе оптимисты предрекают рост активности уже весной 2009 года. Пока же в Челябинске в марте можно ожидать дальнейшее увеличение свободных площадей до 30-35% и падения цен на аренду на 5-10%. В целом влияние кризиса имеет положительный эффект – происходит очистка отрасли, некачественным и дешевым объектам придется уйти с рынка. В дальнейшем это сыграет положительную роль в спросе на новые и современные складские объекты.