Обзор рынка складских комплексов Московского регионаИсточник: журнал Commercial Real Estate Итак, долгожданная весна, на которую возлагались надежды участников рынка в конце прошлого года, наступила. Она действительно принесла некоторое оживление на рынок складов – уже есть информация о сделках аренды, правда, пока только в регионах. Впрочем, существующие и потенциальные арендаторы складов Московского региона также ведут переговоры с собственниками площадей. Диалоги между владельцами и пользователями складских проектов нередко носят затяжной и болезненный характер в силу разницы ожиданий сторон по условиям взаимодействия.
Общая ситуация Рынок складской недвижимости, в отличие от сегментов торговой и в особенности офисной недвижимости, встретил кризис без явного переизбытка площадей. В связи с этим эксперты рынка считают, что складской сектор оказался в менее уязвимом для экономических невзгод положении, чем другие сегменты рынка коммерческой недвижимости. В то же время прогнозы о том, что, в силу снижения темпов строительства складов дефицит складских площадей сохранится, невзирая на кризис, не оправдались: сегодня рынок предлагает арендаторам широкий выбор помещений различной площади, что позволяет арендаторам диктовать свои условия собственникам складских объектов. Значительную долю существующего доступного предложения составляет вторичный рынок: многие компании вынуждены сокращать занимаемые складские площади, и освобождаемые помещения предлагаются ими в субаренду. Кроме того, на рынок выходят площади, освободившиеся после выехавших арендаторов. Рынок складов, зависящий от других сегментов коммерческой недвижимости, одним из первых ощутил отток инвестиций и, как следствие, снижение девелоперской активности. Уже в 2008 году количество введенных складских площадей в Московском регионе не превысило полумиллиона (по сравнению с более 1,2 млн. кв. м, введенных в 2007 году). Такая оперативная реакция на новую экономическую ситуацию обусловлена также и сравнительно коротким девелоперским циклом складских проектов. В настоящее время новых проектов девелоперы не затевают: в Москве уже полгода не звучало заявлений о новом строительстве – продолжается строительство проектов, начатых до кризиса. Из заметных дефолтов на рынке складской недвижимости необходимо отметить банкротство бельгийской Immo Industry Group (IIG). Впрочем, партнеры девелопера уверяют, что банкротство IIG не повлияет на деятельность совместных предприятий, которые компания учредила для строительства логистических комплексов в России и на Украине. К значимым сделкам слияний и поглощений можно отнести слияние одного из крупнейших в России логистических операторов «Национальной Логистической компании» (НЛК) и финской логистической компании Itella Logistics (сделка была официально закрыта в сентябре 2008 года), а также дружественное объединение» логистического оператора «РЛС» и транспортно-экспедиторской компании STS Logistics, о котором было объявлено в марте этого года. Предложение Общий объем качественного предложения складских площадей в Московском регионе на конец I квартала 2009 года составил от 2,6 млн. кв. м (Colliers International) до 4 млн. 945 тыс. кв. м (Knight Frank). По данным последней, к классу А относится 3 млн. 143 тыс. кв. м, к классу B – 1 млн. 802 тыс. кв. м, общее же предложение всех классов превышает 9 млн. 135 тыс. кв. м. По итогам прошлого года, по сведениям Praedium ONCOR International, из анонсированных в 2008 году более 1 млн. кв. м было введено около 465 тыс. кв. м или примерно 45% от запланированного объема качественных складских площадей. Около 70% новых площадей обеспечили четыре крупнейших складских объекта: ТЛК «Томилино» – 155 тыс.кв. м, логопарк «Истра» – 100 тыс. кв. м, логопарк «Покров» – 60 тыс. кв. м, логопарк «Крекшино» – 40 тыс. кв. м (данные Knight Frank). Как сообщают в компании Jones LangLaSalle, сегодня ведется строительство только тех проектов, которые успели пройти «точку невозврата» до прихода кризиса в Россию. Как правило, это фазы в рамках крупного имиджевого проекта или проекты, реализуемые очень опытными девелоперами (PNK Group, ГК «Эспро»). Среди проектов, которые с большой долей вероятности будут введены в текущем году, эксперты компании назвали следующие:
Что касается проектов, которые кризис застал в «бумажной» стадии, – все они были остановлены. По мнению ряда аналитиков, нового строительства (и в том числе возобновления «замороженных» проектов) не стоит ожидать раньше середины следующего года. В настоящее время все более значительную долю предложения в сегменте складов занимают помещения, предлагаемые в субаренду. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, сегодня на рынке около 200 тыс. кв. м таких площадей, всего же объем рынка субаренды складов в 2009 году может составить около 500 тыс. кв. м. Спрос В настоящее время, по данным экспертов, в стадии переговоров находится значительное количество сделок аренды, связанных с переездами компаний. Среди причин переезда – невозможность платить арендную ставку (установленную в 2007–2008 годах – на пике рынка), необходимость переехать в меньшее помещение в связи со снижением операционной активности компании, а также стремление ряда компаний, пользуясь случаем, повысить классность своего склада. Сегодня, когда предложение на рынке складских площадей весьма разнообразно, у компаний есть возможность покинуть склады класса С или В- и разместить свои стоки в высококлассных помещениях класса А по сравнимой ставке аренды. Сегодня ряд игроков – в большей степени ритейлеров – осуществляют политику экспансии, поглощая более мелкие компании. И это предъявляет новые требования к их системе логистики и выстраиванию цепочек поставок, что порождает нужду в новых складских площадках. Также, по информации участников рынка, ряд крупных FMCG-компаний с мировыми именами сейчас рассматривают вопрос консолидации или перемещения своих стоков. Такие варианты развития компаний предлагают возможности и для логистических операторов, чей бизнес, как известно, серьезно пострадал в результате кризиса. Компании, пересматривающие свои стоки, нередко проводят тендеры на выбор 3PL-провайдера, однако в случае международных компаний выиграть такие тендеры под силу лишь самым сильным логистическим операторам. Говоря о рынке услуг логистических операторов, необходимо отметить, что этот рынок на момент кризиса оказался искусственно раздут. В результате сравнительно молодые игроки, в значительном количестве вышедшие на рынок за последние 2–3 года, сегодня испытывают значительные проблемы. Такие компании, появившиеся, как правило, в результате диверсификации какого-либо другого бизнеса, не имеют длительного успешного опыта и, в отличие от международных 3PL-провайдеров, не успели обзавестись лояльными международными корпоративными клиентами. В то же время тенденция к сокращению занимаемых площадей коснулась практически всех логистических операторов. По данным Knight Frank, их доля в структуре спроса сократилась с 49% в 2008 году до 32%. Компании, стремясь оптимизировать издержки, могут принимать решение о самостоятельной организации логистики. По оценкам экспертов Colliers International, экономия от такого решения в некоторых случаях может достигать 20%, однако не каждая компания готова отказаться от услуг 3PL-провайдеров, что связано с необходимостью первоначальных инвестиций в стеллажи и оборудование, а также найма профессиональных сотрудников. По наблюдениям специалистов ItellaNLC, текущая экономическая ситуация больше всего отразилась на тех логистических провайдерах, которые работают на арендованных площадях и взяли в свое время кредиты на строительство и развитие. «Количество компаний, с которыми мы работаем, осталось прежним, но объемы обработки изменились в зависимости от сегмента. В части случаев они снизились (например, в сегменте электробытовой техники падение объемов составило от 10 до 25%). Однако активность клиентов из сегментов «алкоголь», «табак», «фармацевтические товары» выросла», – отмечают в компании. По оценкам специалистов УК «Литер», значительно пострадали от кризиса строительные компании, поставщики и импортеры стройматериалов – многие из них вынуждены отказываться от услуг складских операторов, переезжать в менее качественные склады, а то и просто уходить с рынка. В то же время в УК «Литер» отмечают, что некоторые компании, ранее сами организовывавшие логистику, из-за невозможности отвлечения средств из основной деятельности передают свою логистику на аутсорсинг, в том числе и в качестве временной меры. По оценкам аналитиков Knight Frank, ожидаемый спрос на складские площади в 2009 году составит 1,8 млн. кв. м (по сравнению с 3 млн. кв. м в 2008 году). В ГК «Эспро» надеются на отложенный спрос, формируемый теми потенциальными арендаторами, которые заняли позицию выжидания. Количество вакантных площадей, по различным оценкам, составляет в среднем по рынку 10–15%, однако этот показатель значительно варьируется от проекта к проекту. Что касается новых складских площадей, готовящихся к выходу в этом году, то, как сообщают в Jones Lang LaSalle, в настоящее время ведутся переговоры об аренде площадей в строящихся проектах, однако существует значительная вероятность того, что к концу текущего года в новых складских комплексах сохранится определенная доля вакантных площадей. Ставки, инвестиции Рынок, на котором практически отсутствуют сделки – как по аренде, так и по продаже площадей, – очень сложно оценивать с точки зрения средних ставок аренды, ставок доходности и прочих среднерыночных показателей. По данным Praedium ONCOR International, инвесторы, приобретая складской актив, рассматривают объекты со ставкой капитализации не менее 16–20%. Продавцы готовы рассматривать сделки с капитализацией в пределах 12–15%. «Таким образом, разрыв между ожиданиями продавца и покупателя по сравнению с январем сокращается, но этот процесс пока еще не закончен», – отмечают в компании. Если же считать среднерыночной ставкой ту, при которой серьезные арендаторы готовы входить в проект (согласно соглашениям о намерениях), то, по оценкам аналитиков Jones Lang LaSalle, этот показатель в Москве в среднем составляет $110/кв. м в год. «В среднем падение в стоимости аренды составило 25–30%, однако ставка значительно варьируется от проекта к проекту: собственнику проекта с арендаторами, с денежным потоком, с имиджем легче дышать, и он может удерживать стоимость аренды, – отмечают в компании. – Если же компания реализует проект «с нуля» да еще с долговой нагрузкой, такой собственник будет сражаться за любого арендатора, и ставки могут быть существенно ниже средних по рынку». В ГК «Эспро» также отмечают снижение ставок аренды, связанное с готовностью собственников идти навстречу арендаторам, чтобы поддержать их в этой непростой ситуации. «Однако мы ожидаем, что такие меры являются временными», – отмечают в компании. По опыту компании ItellaNLC, девелоперы готовы заключать договора с новыми клиентами по более привлекательным арендным ставкам, однако пересматривать договора с существующими, как правило, отказываются. По данным Praedium ONCOR International, снижение ставок аренды более всего затронуло склады класса B и C, сильно переоцененные до кризиса, – там снижение ставок достигает 30–50%. Средняя ставка операционных расходов, по данным Colliers International, составляет около $37, при этом многие арендодатели сегодня готовы фиксировать ставку операционных расходов в рублях на льготный период. По наблюдениям специалистов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, под давлением арендаторов некоторые собственники соглашаются перезаключить существующие договора аренды, переведя их в рубли, при этом оговаривается, что по завершении льготного периода (12–18 месяцев) валюта договора вновь будет изменена на доллар или евро. Что касается стоимости услуг 3PL-провайдеров, то, по оценкам УК «Литер», в среднем по рынку она снизилась примерно на 30%, при этом в складской логистике цены могут быть рассчитаны только для каждого отдельного запроса: стоимость услуг зависит как от ценовой политики складских операторов, так и от количества занимаемых площадей, типа груза клиента, характера обработки, оборачиваемости товара. Тенденции развития рынка складской недвижимости
Прогноз Как и в других сегментах рынка недвижимости, эксперты ожидают возобновления дефицита складских площадей в ближайшие год-полтора в силу отсутствия нового предложения на рынке. Площади, которые сегодня достраиваются, будут постепенно поглощаться рынком, а ситуация на вторичном рынке стабилизируется по завершении ротации арендаторов. Учитывая, что возобновление активности на рынке складского девелопмента ожидается не раньше середины следующего года, можно предположить, что во II полугодии 2009 года рынок вновь столкнется с нехваткой предложения качественных складских площадей, что отразится на уровне арендных ставок, которые, весьма вероятно, снова пойдут вверх. Однако эти ожидания связаны с оптимистичным сценарием развития экономики, который предполагает удержание рубля в рамках валютного коридора ЦБ и отсутствие катастрофического падения цен на нефть. Не добавляют определенности и ожидания второй волны банковского кризиса, которая не будет способствовать повышению доступности заемного финансирования и, как следствие, развитию рынка недвижимости.
В большинстве случаев собственники складских проектов защищены договорами, в которых прописаны серьезные штрафные санкции на случай выхода арендатора. То есть для арендатора выход из проекта – серьезное финансовое бремя. В то же время все отдают себе отчет, что многие компании не способны сегодня арендовать площади по установленной ранее ставке . И для собственника, особенно того, кто держит проект с целью последующей реализации, гораздо важнее удержать существующего арендатора, чем потерять его или остаться с банкротом на проекте. Сегодня заполнить освободившиеся площади смогут лишь владельцы давно и успешно функционирующих проектов. Таким образом, существует баланс между жесткостью собственника (юридически обоснованной) и его нежеланием разорить своего арендатора. Однако уже сегодня есть примеры, когда арендаторы, не найдя компромисса с арендодателями, покидают складские площади.
Сегодня арендаторы имеют возможность выбирать: одни стараются подписывать договор на срок не более 3 лет, чтобы иметь возможность для маневров, другие, пользуясь случаем, стараются получить наиболее благоприятные условия аренды и закрепить их лет на 10. Многие арендаторы стремятся зафиксировать договор аренды в рублях. На это сейчас охотно идут собственники небольших частных объектов, которые давно себя окупили, подписывая договоры с возможностью досрочного расторжения. При этом практически никто из крупных девелоперов, готовых подписывать долгосрочные договора аренды, рублевый договор подписать не могут, поскольку финансировались проекты в валюте. Надо отметить, что по-настоящему стабильные договоры можно заключить только с арендодателями, имеющими заслуженную репутацию, и на объектах инвестиционного качества.
Рынок качественных складских площадей в России начал свое становление с 2004 года. Многим компаниям все еще сложно принять решение о переходе на более качественные складские площади из-за увеличения привычной высоты хранения с 4,5–6 до 12 м. Такие изменения влекут за собой дополнительные инвестиции в стеллажи, оборудование и пр. В связи с этим в настоящий момент кризис легче переживает Московский регион, так как у многих компаний уже есть опыт работы на качественных складских площадях, и они понимают, что это позволяет оптимизировать складские затраты. Более того, кризис – это хорошая возможность для арендаторов перейти на более качественные складские площади, так как многие собственники складов готовы идти на уступки. |
|
«PNK-Чехов» девелопера PNK group (I очередь – 130 тыс. кв. м); 
Петр Зарицкий,
Рубен Алчуджян,
Владислав Рябов
